房地产风向标系列：人民城市建设：新型城镇化与城市更新

　　城市发展道路复盘：从扩容到提质，建设现代化城市到人民城市

    　　复盘过去历次中央城市工作会议，中国城市发展道路历经三个阶段关键转型：从1960 年代控制人口规模化解“过度城市化”，到1978 年制度破冰开启全球最大规模城镇化进程，迈向2015 年以“质量变革”为核心的新阶段。我们认为，随着城镇化率已达到相对高位，我国城镇化增长斜率放缓，城市发展趋势重心从扩容到提质，从过去的城市建设现代化为核心转向以人民群众的价值判断和满意程度为核心。新一届中央城市工作会议召开，明确当前做好城市工作的总体要求和重点任务，进一步强调践行人民城市理念。新一届中央城市工作会议2025 年7 月14 日至15 日在北京举行，会议提出当前和今后一个时期城市工作的总体要求包括以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

    　　新型城镇化战略重心：以人为本、分类施策及城市更新新型城镇化战略重心在于以人为本、区域协调及城市更新。为推动新型城镇化高质量发展，国务院2024 年7 月印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》提出力争5 年内将常住人口城镇化率提升至70%。我们认为，实施新一轮农业转移人口市民化行动，集中体现了新型城镇化的 “以人为本” 核心；实施潜力地区城镇化水平提升行动和现代化都市圈培育行动，体现了 “分类施策” 的差异化推进原则；而实施城市更新和安全韧性提升行动，则凸显了城市更新作为新型城镇化发展新阶段重要抓手的战略地位。

    　　城市更新的新内涵：城市功能重塑、生活品质跃升和历史文化传承城市更新

    　　是城市发展到一定阶段，通过系统行动实现空间再造与功能升级，从增量扩张转向存量提升阶段的有机再开发过程。我国城市更新政策历经“棚改破局→旧城综合整治→国家战略多维拓展”的深化升级，政策目标从解决基础民生向构建“宜居、韧性、智慧城市”演变，驱动模式从物理空间改造转向可持续、多层次的可持续的城市更新机制建设。我们认为，《关于持续推进城市更新行动的意见》明确了当前的城市更新重点任务，即社区层面推进老旧小区更新，城市层面推动基础设施建设进一步补短板、强弱项、增效能，社会层面强调保护传承历史文化遗产和推动城市生产生活和社会治理的数字化、绿色化、智能化。

    　　城市更新投资图谱

    　　《关于持续推进城市更新行动的意见》发布，强调,“促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市”。从国际经验和城市发展规律来看，我国城市发展已经进入以存量提升为主的新阶段，城市更新成为转变城市发展方式、提升人民居住品质的必然选择。2025 年中央城市工作会议召开，强调以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手。建议关注室内设计、建筑建材、地下管网、电梯、城市规划、智慧城市等相关领域。

    　　风险提示：资金保障和项目推进周期或不及预期，政策出台和落地具备不确定性，宏观经济波动 机构：天风证券股份有限公司 研究员：吴开达/肖峰 日期：2025-07-15

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