房地产行业动态点评：中央城市工作会议召开， 房地产行业将从“增量扩张”到“存量提质”转变
事件：
2025年7月14日至15日，中央城市工作会议在北京举行。这是继2015年后，时隔十年再度召开的最高规格城市工作专题会议。
点评：
本次中央城市工作会议，是时隔10年中央层面召开的城市工作会议，也是在当前中国经济面临深刻结构性调整、房地产市场经历深度变革的关键节点。因此这次会议的召开具有里程碑式的意义。
首先，会议作出的一个根本性判断：“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。”意味着过去依靠“卖地”、大规模建设新区、人口快速涌入城市的增长模式不可持续。城市发展的核心矛盾，已从“有没有”的规模问题，转变为“好不好”的质量问题。未来城市工作，重心将从“摊大饼”式的外延扩张，转移到对建成区的精耕细作和内涵提升上来。
其次，会议提出了“五个转变”：转变城市发展理念，更加注重以人为本；转变城市发展方式，更加注重集约高效；转变城市发展动力，更加注重特色发展；转变城市工作重心，更加注重治理投入；转变城市工作方法，更加注重统筹协调。
再次，会议部署城市工作七个方面的重点任务：一是着力优化现代化城市体系。二是着力建设富有活力的创新城市。三是着力建设舒适便利的宜居城市。四是着力建设绿色低碳的美丽城市。五是着力建设安全可靠的韧性城市。六是着力建设崇德向善的文明城市。七是着力建设便捷高效的智慧城市。
整体我们认为，会议意味着房地产行业将迎来一场深刻的改革。1.行业发展主线将改变：我国城市发展正从“大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。未来以土地、资本等要素大规模投入驱动的城市外延式扩张模式或已走到尽头，内涵式发展成为未来城市工作的主旋律。2.行业发展模式将改变:会议提到“加快构建房地产发展新模式”。未来政策推动行业向“高品质、低风险、可持续”转型，彻底告别过去依赖高杠杆、高周转的发展模式。3.关键抓手将改变：“推进城市更新”提升至城市工作“重要抓手”的战略高度。这预示着未来的城市建设将聚焦于盘活存量资产、提升城市功能与品质，而非简单复制过去的大拆大建式棚改。
房地产行业以“城市更新”为抓手，聚焦“好房子”建设，将成为行业新的增长引擎。短期来看，预计城市更新及老旧小区改造将加速推进，对房地产需求将有一定提振。叠加国家层面出台更多金融融资支持，以及专项债收储的落地实行，行业供需格局将得到优化。但行业短期或将仍处于筑底和出清的阵痛期，这一过程也将加速房企的分化。而中长期行业整体供需及竞争格局的改善，将能加速房地产市场进入新的上升周期，也将带动板块中长期估值的回升。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，地方政府救市政策落实及成效不足；楼市销售持续低迷，销售数据不理想；开发商对后市较悲观，开发投资持续走低；房企资金链改善缓慢，融资仍然受阻，债务违约持续出现；购房需求及信心持续不足。
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