房地产行业周报：从增量扩张转向存量提质增效，城市更新为重要抓手

　　投资要点：

　　板块行情：本周上证指数上升0.7%、深证成指上升2.0%、创业板指上升3.2%、沪深300上升1.1%、房地产(申万)下跌2.2%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：市北高新(+13.0%)、福星股份(+10.2%)、中新集团(+7.6%)、海南高速(+7.0%)、衢州发展(+6.3%)，涨跌幅后五的分别为:光大嘉宝(-15.7%)、南山控股(-12.1%)、渝开发(-10.9%)、信达地产(-10.1%)、华夏幸福(-9.8%)。

　　数据跟踪：新房：本周(7.12-7.18)，42个重点城市新房合计成交141万平米，环比下降10.8%。7月截至本周(7.1-7.18)，42个重点城市新房合计成交407万平米，环比下降20.7%，同比下降19.7%，年初至今累计成交同比下降3.7%。二手房:本周(7.12-7.18)，21个重点城市二手房合计成交190万平米，环比上升1.7%。7月

　　截至本周(7.1-7.18)，21个重点城市二手房合计成交500万平米，环比上升66.7%，同比下降8.0%，年初至今累计成交同比上升18.3%。

　　行业新闻：宏观层面，中央城市工作会议指出，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；以推进城市更新为重要抓手；加快构建房地产发展新模式、稳步推进城中村和危旧房改造；统计局公布，1-6月份，全国房地产开发投资同比下降11.2%；新建商品房销售面积同比下降3.5%；统计局提到，房地产筑底需要一个过程，要更大力度推动房地产市场止跌回稳。住建部强调将城市更新列为重点并推进房地产新模式、城中村改造及完整社区建设等工作。因城施策方面，广东省要求推动城市高质量发展、推进城中村和老旧小区改造；青岛市发布楼市新政“12条”，加大住房“以旧换新”支持力度；长沙市推进房票安置等优化房地产发展的新政。购房补贴措施中，湖北省鼓励有条件的地方对多子女家庭购买商品房给予适当补贴。

　　公司公告：6月单月销售额：龙湖集团64.6亿元（yoy-36%），华润置地234.5亿元（yoy-27%），华侨城A14.5亿元（yoy-29%）。融资方面，招商蛇口发行2025年第一期面向专业投资者公开发行公司债券8亿元/利率1.70%/期限3年。增持方面，华侨城集团计划以自有资金或自筹资金通过集中竞价或大宗交易的方式增持华侨城A股份。

　　投资分析意见：我们认为，24年9月以来，“稳楼市、稳股市”一直是中央层面的明确要求。4月以来，中美贸易摩擦仍存不确定性，外部环境波动加大，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）核心城市布局重、拿地能力强、且产品力强的房企：滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、城投控股；2）二手房中介：贝壳、我爱我家；3）物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业。

　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期

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华源证券 戴铭余