房地产行业研究：上海徐汇拍出全国地王，租赁住房条例正式出台

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（7.19-7.25）申万A股房地产板块涨跌幅为+4.1%，在各板块中位列第7；恒生港股房地产板块涨跌幅为+4.2%，在各板块中位列第6。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.8%，沪深300指数涨跌幅为+1.7%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.4%和+2.5%。

　　上海土拍带动土地市场溢价率上涨。本周（7.19-7.25）全国300城宅地成交建面667万㎡，单周环比+10%，单周同比-34%，平均溢价率15%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面20474万㎡，累计同比-5.4%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周(7.19-7.25)47个城市商品房销售291万方，成交量环比+15%，同比+2%，整体维持季节性低位；6月新房售价环比-0.3%，环比跌幅略有走扩，同比-3.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-7%，周同比-21%；二线城市周环比+34%，周同比+14%；三四线城市周环比+11%，周同比+3%。

　　本周(7.19-7.25)22个城市二手房成交225万方，成交量环比-4%，同比-3%，与去年同期水平相当；6月二手房售价环比-0.6%，环比降幅略有走扩，同比-6.1%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比-6%，周同比-9%；二线城市周环比-2%，周同比-6%；三四线城市周环比-6%，周同比+15%。

　　上海六批次土拍收官，板块延续分化，徐家汇拍出全国地王。徐家汇地块是该区域十年首宗新增宅地，容积率仅1.3，限高15米，将成低密风貌住宅标杆，最终上海祺祥旺宇置业以楼板价200257元/㎡竞得该地块，刷新了全国涉宅用地成交楼面价TOP1。值得关注的是，祺祥旺宇的法人和实控人均为屹丰集团（汽车模具巨头）创始人的女儿，即本次拿下全国地王的并非传统房企，而是浙江的实业资本，近年来多家实业跨界进入地产领域，体现部分企业家出对于核心城市核心地块的价值认可。

　　《住房租赁条例》落地，加速租购并举，推动租售同权。通过规范出租承租活动、住房租赁企业行为、强化监督管理等方面，以解决租赁痛点。在供给端：①支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁；推动租购住房在享受公共服务上具有同等权利。②非居住空间不得单独出租用于居住；设定单间租住人数上限和人均租住面积下限；押金无正当理由不得扣减；住房租赁合同需备案。在企业端：①培育市场化、专业化的住房租赁企业；②从事转租经营，需设立住房租赁资金监管账户。在监管端：①建立住房租金监测机制，定期公布本行政区域内不同区域、不同类型住房的租金水平信息；②建立租赁企业、租赁经纪机构及从业人员信用评价制度，实施分级分类监管。

　　投资建议

　　在Q2销售回落的背景下，结合止跌回稳目标及过去两年政策出台节奏，三季度是政策发力关键期，三季度的定调及方向有望直接影响整个下半年的楼市表现。考虑到当前地产板块估值回落、持仓较低，交易层面或具备一定弹性，建议关注下周政治局会议表态，逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠,何裕佳