房地产行业周报：房地产行业第30周周报（2025年7月19日-2025年7月25日）本周新房二手房成交同比降幅收窄；成都分阶段取消限售新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅收窄。二手房成交面积环比由正转负，同比降

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积为181.7万平，环比上升6.9%，同比下降9.6%，同比降幅较上周收窄了6.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-8.0%、24.1%、-7.4%，同比增速分别为-22.8%、4.2%、-20.9%。一、三四线城市同比降幅较上周分别扩大了0.2、15.4个百分点，二线城市同比增速较上周提升了19.7个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比降幅收窄。18个城市二手房成交面积为160.5万平，环比下降2.2%，同比下降11.1%，同比降幅较上周收窄了2.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为1.1%、-1.8%、-7.0%，同比增速分别为-7.7%、-14.9%、-10.7%。其中，一、二线城市同比降幅较上周分别收窄了6.5、1.1个百分点，三四线城市同比降幅较上周扩大了2.4个百分点。

　　新房库存面积及去化周期均环比上涨、同比下降。12个城市新房库存面积为11147万平，环比增速为0.2%，同比增速为-16.0%；去化周期为17.7个月，环比上升0.4个月，同比下降0.03个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为17.9、15.1、48.4个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.3、0.4、3.3个月，一、三四线城市同比分别下降0.7、10.2个月，二线城市同比上升0.5个月。

　　土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌，溢价率环比下降、同比上涨。百城全类型成交土地规划建筑面积为1146.1万平方米，环比上升9.8%，同比下降3.0%；成交土地总价为183.2亿元，环比下降7.8%，同比下降25.9%；楼面均价为1598.3元/平，环比下降16.0%，同比下降23.5%；土地溢价率为5.6%，环比下降0.8个百分点，同比上升3.6个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均上涨。房地产行业国内债券总发行量为235.4亿元，环比上升104.4%，同比上升174.4%（前值：-37.2%）。总偿还量为221.6亿元，环比上升47.3%，同比上升113.3%（前值：38.6%）；净融资额为13.8亿元。

　　板块收益有所上升。房地产行业绝对收益为4.1%，较上周上升6.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为2.4%，较上周上升5.6pct。房地产板块PE为25.98X，较上周上升1.10X。

　　政策

　　本周成都出台楼市新政，7月21日起分阶段取消住房限售，2024年10月14日前购房取得产权证即可交易；2026年起取消二手住房转让限制；二套房的公积金贷款首付比例由30%降至20%，并实施缴存余额挂钩机制提升贷款额度。此外，济南也推出配售型保障房购房优惠政策：首付比例由20%降至15%，并可一次性提取公积金付首付，提取金额仍计入贷款基数，实现“资金叠加、额度不减”。投资建议：

　　二季度销售、投资、房价数据均明显走弱，7月的高频数据显示的成交也持续较弱。我们预计，接下来即将召开的政治局会议表态或将更加积极。考虑到7月15日中央城市工作会议的相关表态，城市更新相关政策的支持力度有望进一步加大。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团、信达地产。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐