房地产行业2025年2月投资策略：持续关注“去库存”进度和基本面修复的持续性

　　核心观点

　　行业：节前热度同比持平，需求端利好政策效果略有减弱。从日频跟踪来看，30城新建商品房成交量与2024年同期基本持平。截至2025年1月19日，30城新建商品房当年累计成交483万㎡，同比+1%；其中，北京、上海、广州、深圳新建商品房成交面积累计同比分别为-47%、+27%、+122%、+171%；一线城市、二线城市、三线城市新建商品房成交面积累计同比分别为+29%、-21%、+28%。如果对齐农历春节日期，30城新建商品房成交量低于2021-2023年同期，与2024年同期基本持平；18城二手住宅成交量高于2021-2024年同期。一线城市新建商品房成交量低于2021-2023年同期但高于2024年，二手住宅成交量仅低于2021年同期。二线城市新建商品房成交量低于2021-2024年同期，二手住宅成交量高于2021-2024年同期。三线城市新建商品房成交量低于2021-2023年同期但高于2024年，二手住宅成交量高于2021-2024年同期。18城二手住宅成交量保持在高位。截至2025年1月19日，18城二手住宅当年累计成交4.4万套，同比+20%；其中，北京、深圳、杭州、成都二手住宅当年成交套数累计同比分别为+25%、+70%、+13%、+5%；一线城市、二线城市、三线城市二手住宅当年成交套数累计同比分别为+36%、+11%、+23%。从统计局数据来看，2024全年商品房销售额同比-17.1%；销售面积同比-12.9%，销售均价同比-4.8%。观察相对历史同期的销售规模，12月单月商品房销售额和销售面积分别相当于2019年同期的56%和50%，9月以来出台的需求端利好政策效果略有减弱。

　　板块：本月跑输沪深300指数2.9个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌7.2%，跑输沪深300指数2.9个百分点，在31个行业中排23名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2024年动态PE为35.5倍。。

　　投资策略：虽然10月以来销售量价持续好转，但随着时间的推移，需求端利好政策效果略有减弱，后续地产板块的行情演绎将取决于存量土地回收和城中村改造扩围等政策的落地进度及楼市量价修复的持续性。个股端，2月推荐华润置地、中国海外发展、中国海外宏洋集团。

　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。

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国信证券 任鹤,王粤雷,王静