房地产行业研究：存量房收储有望加速，政策发力演绎中

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（8.9-8.15）申万A股房地产板块涨跌幅为+3.9%，在各板块中位列第6；恒生港股房地产板块涨跌幅为+1.6%，在各板块中位列第5。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+4.2%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.6%，沪深300指数涨跌幅为+2.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+2.6%和+1.9%。

　　土地市场溢价率有所反弹。本周（8.9-8.15）全国300城宅地成交建面450万㎡，单周环比-42%，单周同比-49%，平均溢价率12%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面22895万㎡，累计同比-4%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周(8.9-8.15)47个城市商品房销售264万方，成交量环比-2%，同比-13%，整体维持季节性低位；7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+7%，周同比-28%；二线城市周环比-20%，周同比-6%；三四线城市周环比+14%，周同比-12%。

　　本周(8.9-8.15)22个城市二手房成交218万方，成交量环比+2%，同比+5%，与去年同期水平相当；7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+8%，周同比+3%；二线城市周环比-5%，周同比-4%；三四线城市周环比+9%，周同比+27%。

　　存量房收储有望加速。2024年5月，中国人民银行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，用于支持地方国有企业收购已建成存量商品房用作保障性住房。截至2024年9月末保障性住房再贷款余额162亿元，反映收储进展相对落后。从2024年四季度以来，部分城市通过一些创新举措在收购存量商品房方面取得了一定效果，其中成功落地的案例的共性包括（1）收购价相比备案价有所折价；（2）收购项目户型偏小；（3）收购项目周边产业集聚，产业人口住房租赁需求旺盛。考虑到近期地产数据仍然维持底部，为了进一步帮助房企实现有效去化，需要进一步优化收购存量房的执行机制，如取消价格上限，提高开发商出售库存的积极性；收购项目条件适当放松，扩大满足条件项目数量等。若相关政策有望落地，存量房收储进度有望加速。

　　地产数据底部震荡，止跌回稳仍需持续发力。2025年1-7月，全国房地产开发投资同比-12.0%，降幅扩大0.8pct；新开工面积同比-19.4%，降幅缩窄0.6%；竣工面积同比-16.5%，降幅扩大1.7pct；销售面积同比-4.0%，降幅扩大0.5pct;销售金额同比-6.5%，降幅扩大1.0pct。全国房价环比维持下滑。7月份70城新房价格指数环比下跌0.3%，与上月持平;同比下跌3.4%，跌幅收窄0.3pct；70城二手住宅价格环比下跌0.5%，跌幅收窄0.1pct;同比下跌5.9%，跌幅收窄0.2pct；其中一线城市二手住宅价格环比下滑1.0%，跌幅扩大0.3pct。

　　投资建议

　　近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映当前市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观。考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠,何裕佳