统计局2025年1-7月房地产数据点评：7月地产基本面继续走弱，期待新一轮政策放松

　　事项：

　　2025年8月15日，统计局公布1-7月房地产投资和销售数据。2025年1-7月，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%；房屋新开工面积35206万平方米，下降19.4%；房屋竣工面积25034万平方米，下降16.5%；新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%。

　　国信地产观点：1）7月销售延续下行趋势，4月以来跌幅持续加深。2）70城新房和二手房价格同比均改善，但一线城市二手房价相比二三线明显补跌。3）开发投资和到位资金跌幅加速扩大，销售走弱进一步拖累房企资金。4）开竣工月度波动仍较大，但新开工累计跌幅呈收窄趋势，竣工累计跌幅基本保持稳定。5）投资建议：7月地产基本面继续走弱，新房销售量价和投融资指标加速下跌，一线城市二手房价相比二三线明显补跌。考虑到当前地产基本面尤其是房价走势，地产股很难有趋势性行情，但近期北京出台的楼市新政或意味着新一轮放松的开始，地产股的博弈窗口有望开启。个股端，推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。6）风险提示：政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

　　评论：

　　7月销售延续下行趋势，4月以来跌幅持续加深

　　2025年1-7月，全国商品房销售额为49566亿元，同比-6.5%，降幅较1-6月扩大了1.0个百分点；商品房销售面积为51560万㎡，同比-4.0%，降幅较1-6月扩大了0.5个百分点。7月单月，全国商品房销售额为5325亿元，同比-14.1%，降幅较6月扩大了3.3个百分点；商品房销售面积为5709万㎡，同比-7.8%，降幅较6月扩大了2.4个百分点。观察相对历史同期的销售规模，2025年7月，商品房的销售额和销售面积分别相当于2019年同期的43%和44%，均创下2022年以来历史同期新低。

　　70城新房和二手房价格同比均改善，但一线城市二手房价相比二三线明显补跌2025年1-7月，新建商品房销售均价9613元/㎡，同比-2.6%，降幅较1-6月扩大了0.5个百分点。7月单月，新建商品房销售均价为9326元/㎡，同比-6.8%，降幅较6月扩大了1.1个百分点。从城市维度看，新房端，2025年7月，70城新建商品住宅销售价格同比-3.4%，降幅较6月收窄了0.3个百分点，自2024年11月以来已连续9个月收窄；70城新房销售价格环比-0.3%，降幅与6月持平，其中一线城市环比跌幅小幅收窄，二线城市环比跌幅扩大，三线城市环比跌幅持平。二手房端，2025年7月，70城二手住宅销售价格同比-5.9%，降幅较6月收窄了0.2个百分点，已经连续10个月收窄，但一线城市同比跌幅连续2个月扩大；70城二手房价环比-0.5%，降幅较6月收窄了0.1个百分点，但一线城市环比跌幅-1.0%继续扩大，并已连续3个月超过二三线城市环比跌幅。

　　开发投资和到位资金跌幅加速扩大，销售走弱进一步拖累房企资金

　　2025年1-7月，房地产开发投资额为53580亿元，同比-12.0%，降幅较1-6月扩大了0.8个百分点；房企到位资金为57287亿元，同比-7.5%，降幅较1-6月扩大了1.3个百分点。7月单月，房地产开发投资额6922亿元，同比-17.0%，降幅较6月扩大了4.1个百分点；房企到位资金7085亿元，同比-15.8%，降幅较6月扩大了6.1个百分点。拆解房企资金来源，2025年1-7月，定金及预收款同比-9.9%，降幅较1-6月扩大了2.4个百分点；个人按揭贷款同比-9.3%，降幅较1-6月扩大了2.1个百分点。销售持续走弱对房企资金的拖累加深。观察相对历史同期的投融资规模，2025年7月，房地产开发投资和房企到位资金分别相当于2019年同期的62%和48%，投资延续季节性前高后低趋势，融资则创下2022年以来历史同期新低。

　　开竣工数据波动仍较大，但新开工累计跌幅呈收窄趋势，竣工累计跌幅基本保持稳定

　　2025年1-7月，房屋新开工面积为35206万㎡，同比-19.4%，降幅较1-6月收窄了0.6个百分点；房屋竣工面积为25034万㎡，同比-16.5%，降幅较1-6月扩大了1.7个百分点。7月单月，房屋新开工面积4842万㎡，同比-15.4%，降幅较6月扩大了6.0个百分点；房屋竣工面积2467万㎡，同比-29.4%，降幅较6月扩大了27.6个百分点。观察相对历史同期的开竣工规模，2025年7月，房屋新开工面积和竣工面积分别相当于2019年同期的24%和50%，月度数据虽然波动较大，但新开工水平仍然较低，竣工作为滞后指标下行趋势确定。

　　投资建议：

　　7月地产基本面继续走弱，新房销售量价和投融资指标加速下跌，一线城市二手房价相比二三线明显补跌。考虑到当前地产基本面尤其是房价走势，地产股很难有趋势性行情，但近期北京出台的楼市新政或意味着新一轮放松的开始，地产股的博弈窗口有望开启。个股端，推荐中国金茂、中国海外宏洋集团、贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　政策落地效果及后续推出强度不及预期；外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行；房企信用风险事件超预期冲击。

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国信证券 任鹤,王粤雷,王静