房地产行业2025年7月统计局数据点评：单月销售与投资降幅进一步扩大；开竣工明显走弱

　　国家统计局发布2025年7月份全国房地产开发投资和销售情况。7月销售面积5709万平，同比增速-7.8%（前值：-5.5%）；开发投资金额6922亿元，同比增速-17.0%（前值：-12.9%）；新开工面积4842万平，同比增速-15.4%（前值：-9.4%）。

　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　单月销售降幅进一步扩大，成交动能持续走弱。1）商品房单月销售降幅进一步扩大。7月销售面积5709万平，同比下降7.8%，同比降幅较6月扩大了2.4个百分点，从绝对值来看，处于2009年以来同期最低水平；7月销售金额5325亿元，同比下降14.1%，同比降幅较6月扩大了3.3个百分点。其中，住宅销售面积同比下降7.1%，降幅收窄0.2个百分点，住宅销售金额同比下降13.7%，降幅扩大1.1个百分点。2）单月住宅销售均价环比持续下滑，同比降幅扩大。7月商品房销售均价9327元/平，环比下降3.2%，同比下降6.7%，降幅扩大1.1个百分点；其中住宅销售均价9761元/平，环比下降3.7%，同比下降7.0%，降幅扩大1.3个百分点。3）从区域来看，7月东部与西部地区销售量明显走弱，东部与中部地区销售均价同比降幅收窄。7月东、中、西部销售面积同比增速分别为-14.0%、-0.3%、-3.4%，东、西部地区同比降幅较6月分别扩大6.7、2.2个百分点，中部地区同比降幅收窄5.6个百分点。7月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-16.9%、-5.8%、-10.3%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-3.5%、-5.5%、-7.2%，其中东、中部地区销售均价同比降幅分别收窄2.2、1.0个百分点，西部地区降幅扩大5.7个百分点。从累计来看，1-7月全国商品房销售面积5.16亿平，同比下降4.0%；销售金额4.96万亿元，同比下降6.5%；销售均价9613元/平，同比下降2.6%。我们认为，近期并无强有效的宽松政策出台，且影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，经济也仍存在不确定性，市场信心不足，因此今年地产较难出现自然见底回升。我们预计，2025年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。

　　2.商品住宅库存：

　　现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重已经达到四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至7月末，我国商品住宅广义库存面积为16.2亿平，环比下降0.8%，同比下降16.2%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.2个月，环比下降0.4个月，同比下降3.4个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至7月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.05亿平，环比下降0.7%，同比增长5.9%；现房去化周期为19.7个月（由于7月现房销售未公布，我们采用2025年1-6月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降1.6个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.0%，环比持平，同比提升5.3个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　房地产投资同比降幅扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。7月开发投资金额6922亿元，同比下降17.0%，降幅较6月扩大了4.1个百分点。其中，住宅开发投资金额5438亿元，同比下降14.1%，降幅较6月扩大了2.3个百分点。1）土地投资有所修复。2024年三季度全国（300城）土地成交总价同比下降8.7%，降幅较二季度收窄36.7个百分点，2024年四季度同比降幅进一步收窄至3.1%，或带动2025年一、二季度土地投资小幅修复，2025年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），今年以来的土地市场修复也有望对后续的投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。7月新开工面积4842万平，同比下降15.4%，同比降幅较6月扩大6.0个百分点，且从绝对值来看，仍处于2005年以来同期最低位。1-7月施工面积同比也有9.2%的下降。从区域来看，东、西部地区6月投资降幅明显扩大，东、中、西部地区7月投资额同比分别下降21.5%、9.2%、8.9%，东、西部地区降幅分别较6月扩大6.9、2.3个百分点，中部地区降幅收窄2.1个百分点。从累计来看，1-7月开发投资金额5.36万亿元，同比下降12.0%；新开工面积3.52亿平，同比下降19.4%。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续承压，我们预计2025年房地产开发投资额同比增速为-9%，新开工面积同比增速-16%。

　　竣工面积同比降幅扩大，绝对值处于2006年以来同期最低水平。7月竣工面积2467万平，同比下降29.4%，同比降幅较6月扩大27.7个百分点，且从绝对量来看，处于2006年以来同期的最低水平。1-7月竣工面积为2.50亿平，同比下降16.5%。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。

　　4.开发商资金：

　　7月房企到位资金降幅扩大，主要是因为房企外部融资走弱。7月房企到位资金7085亿元，同比减少15.8%（前值：-9.7%）。1）房款3105亿元，同比减少15.7%（前值：-18.6%），房款降幅收窄主要是因为按揭贷款有所回升。定金及预收款同比减少24.2%，降幅较6月扩大了7.5个百分点，个人按揭贷款同比增长6.9%，增速较6月提升了29.8个百分点。2）非房款3980亿元，同比减少15.8%（前值：-2.3%）。7月国内贷款962亿元，同比减少4.0%，同比增速较6月下降了15.7个百分点；自筹资金2686亿元，同比下降16.2%，降幅较6月扩大了9.0个百分点。1-7月房企到位资金5.73万亿元，同比下降7.5%。

　　投资建议

　　二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。此外，从近期的中央城市工作会议、政治局会议相关表态来看，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐