房地产行业2025年7月月报：7月新房、二手房成交同比降幅均扩大；一线城市土拍溢价率创六年来新高

　　核心观点

　　【新房成交】

　　在年中销售冲刺过后，7月新房成交面积同环比均下降，成交持续走弱，也在市场预期之中。7月40城新房成交面积环比-27.7%，同比-17.2%，同比降幅扩大5.7pct。1-7月累计同比-3.8%。

　　从各能级城市来看，7月新房成交全线走弱；一、二线城市新房成交面积同比降幅扩大，三四线城市同比降幅收窄。1）一线城市：7月新房成交面积环比-28.9%，同比-24.7%，同比降幅扩大16.2pct。具体来看，北京环比-33%，同比-24%；上海环比-23%，同比-27%；广州环比-34%，同比-11%；深圳环比-26%，同比-51%。1-7月一线城市新房成交面积同比-2.3%。1-7月深圳新房成交面积同比+0.01%，广州同比+4%，北京同比-3%，上海同比-8%。2）二线城市7月新房成交面积环比-27.3%，同比-13.9%，同比降幅扩大5.5pct。7月新房成交面积环比增长的有福州，其余均环比负增长；同比仅南宁、武汉、福州、济南、宁波正增长，其余城市同比均呈现负增长。从累计来看，1-7月二线城市新房成交面积同比下降2.1%。1-7月武汉新房成交面积同比+26%，南宁同比+19%，福州同比+15%。3）三四线城市7月新房成交面积环比-27.7%，同比-14.0%，同比降幅收窄7.2pct。金华、东莞、佛山、泰安、清远、海门、温州、惠州新房成交同环比均下降；宝鸡新房成交环比上升、同比下降；吉安、舟山、江门、莆田、衢州、扬州新房成交环比下降、同比上升；池州、韶关、云浮新房成交同环比均上升。1-7月三四线城市新房成交面积同比下降9.2%。

　　【二手房成交】

　　7月二手房成交面积同比降幅扩大。7月18城二手房成交面积环比-2.5%，同比-14.9%，同比降幅扩大11.5pct，成交动能持续转弱。1-7月累计同比+9.6%。

　　7月各能级城市二手房成交面积同比增速均下行。7月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-11.6%、-1.6%、6.0%，同比增速分别为-11.3%、-18.9%、-10.0%，一线城市同比由正转负，同比增速下降17.1pct，二线城市同比降幅扩大9.4pct，三四线城市同比降幅扩大6.1pct。具体而言，一线城市中，7月北京二手房成交面积环比-16%，同比-17%；深圳环比+3%，同比+5%。二线城市中，青岛环比+8%，但同比-7%；成都市环比+4%，但同比-5%；厦门环比-11%，同比+1%；其余城市同环比均负增长。三四线城市中东莞、吉安、扬州、清远同环比均上升；金华、佛山、池州环比上升、同比下降；衢州环比下降、同比上升；韶关同环比均下降。从累计来看，1-7月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为20.8%、6.0%、-2.5%。具体而言，一、二线城市中1-7月二手房成交面积同比正增长的有：深圳（同比+35%）、杭州（同比+18%）、北京（同比+16%）、成都（同比+15%）、南宁（同比+12%）、厦门（同比+10%）、苏州（同比+5%）、青岛（同比+1%）。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至7月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+0.1%，同比-15.9%；整体去化周期为17.4个月，环比+0.2个月，同比-2.8个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　开盘去化率：微观项目层面来看，市场热度持续走低。根据克而瑞，重点城市7月平均开盘去化率为32%，环比-9pct，降至为年内最低，同比+5pct。7月一、二线城市平均开盘去化率分别为24%、34%，环比分别下降16、10pct，同比均提升5pct，三四线城市本月数据缺失。分城市来看，北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉等热点城市集体降温。其中，深圳7月降至4%创近10年来新低；上海7月有24盘入市，其中5个项目开盘售罄，去化率80%以上的项目仅6个，平均开盘去化率40%，环比-10pct，开盘去化表现整体一般,仅个别项目成交活跃；杭州整体去化率62%，环比-11pct，核心区项目去化率降至92%，近郊板块去化率70%，远郊仅2%；成都有5个项目开盘，且均为计容新规项目，其中近郊2个刚需刚改项目凭借地段交通+性价比优势开盘即罄，主城3个项目首开，均以单价3万-4万元/平方米的改善产品为主，总价门槛高，开盘去化均约30%，拖累7月成都整体平均去化率锐减50pct至44%。

　　【土地市场】

　　7月溢价率环比回升，其中一线城市溢价率创六年来新高。7月全国成交土地建面环比-12.7%，同比-10.4%；其中一、二、三线城市环比增速为-46.6%、-28.9%、-13.0%，同比增速为-44.9%、-15.9%、-4.5%。7月全国成交土地平均楼面价环比-20.8%，同比+4.6%；其中一、二、三线城市环比增速为-17.1%、-28.2%、5.6%，同比增速为39.7%、19.5%、7.5%。7月全国平均土地溢价率为5.7%，环比+0.5pct，同比+1.3pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为21.7%、4.8%、2.5%，一线城市环比+17.0pct，同比+18.0pct，二线城市环比-2.5pct，同比-2.2pct；三线城市环比-0.1pct，同比-0.8pct。7月土拍热度环比有所回升，主要是由于一线城市溢价率大幅攀升，创下2019年7月以来的新高。7月上海、深圳多宗优质宅地拍出了20%以上的高溢价率，上海徐汇衡复地块、深圳南山前海地块创下了两个城市各自的楼面价新高。

　　1-7月全国土地成交规模减少，但楼面均价涨幅超过10%，整体“提质缩量”特征明显。1-7月全国成交土地规划总建面同比-6.2%；成交总价同比+5.9%；楼面均价同比+12.9%；平均溢价率7.5%，同比+3.9pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-12.6%、-1.1%、-8.4%；平均土地溢价率为12.3%、11.0%、2.8%，一、二线城市同比分别提升8.4、6.6pct，三线城市同比-0.4pct。

　　【房企】

　　房企销售：百强房企7月全口径销售同比降幅扩大，权益口径销售同比降幅小幅收窄。百强房企7月全口径销售额同比-25.1%（前值：-21.5%）；权益口径同比-25.2%（前值：-27.0%）。2025年1-7月百强房企全口径销售额同比-13.2%（前值：-11.4%）；权益口径1.47万亿元，同比-13.5%（前值：-11.5%）。TOP20房企中，7月销售额同比为正的有：能建城发（+62%）、金茂（+51%）、滨江（+25%）、越秀（+22%）、绿地（+10%）、融创（+5%）。

　　房企拿地：7月百强房企拿地金额回落，但拿地强度持续提升。百强房企7月拿地金额同比-17.3%，环比-29.8%，拿地强度44%，环比+6pct，同比+4pct；拿地建面同比-31.3%；楼面均价同比+20.4%。百强房企拿地强度提升主要是因为核心城市核心地块供应量明显提升，房企投资积极性筑底回升。头部房企拿地强度更大，CR5、CR10、CR20、CR50拿地强度分别为68%、61%、59%、50%，同比分别提升25、19、17、8pct。具体来看，7月拿地金额排名前三的房企为：绿城、中海、招蛇。其中，中海、绿城在上海、杭州等城市积极拿地，单月拿地超150亿，招蛇也在上海、深圳等一线城市落子，单月拿地接近70亿。可见，当前房企拿地始终聚焦在核心城市核心地段。优质地块成交带动百强房企1-7月拿地金额同比+32.5%，楼面均价同比+34.1%，拿地强度34%，同比+12pct。具体来看，中海、绿城拿地金额超600亿元，中海拿地金额658亿元，同比+386%，拿地强度50%，绿城拿地金额602亿元，同比+133%，拿地强度70%，保利发展拿地金额超500亿元（512亿元，拿地强度31%），其他拿地金额超300亿元的企业还有：金茂、华润、建发、招蛇、滨江。

　　房企融资：7月房地产行业融资规模同环比均增加。7月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计714亿元，同比+90%，环比+48%，平均发行利率2.54%，同比-0.24pct，环比-0.51pct。具体来看，金茂、保利发展、华润发行国内债券规模较大，分别为40、38、30亿元。1-7月行业国内外债券、ABS发行规模3159亿元，同比+3%，平均发行利率2.91%，同比-0.15pct。未来一年（25年8月-26年7月）行业国内外债券到期规模7574亿元，其中26年3月、4月、7月是到期小高峰，到期规模分别为824、788、1033亿元。

　　【政策】

　　从近期的中央城市工作会议、政治局会议相关表态来看，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地。1）中央城市工作会议将“城市更新”写进总体要求。这是继2015年12月之后时隔10年再度召开，明确我国城镇化进入稳定发展期，城市工作重点转向“存量提质增效”。这是有关城市发展最高规格的会议，由中共中央举办，意义重大。会议提出“高质量开展城市更新”、“加快构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造”。中央将“城市更新”写入总体要求，意味着我国城市发展逐渐进入城市更新的重要时期。2）政治局会议提出“高质量开展城市更新”。首先，我们认为，虽然会议未直接提及房地产，但推动房地产市场止跌回稳仍是重要的政策目标，短期或更多聚焦在已出台政策的有效落实。其次，会议提出“落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新”。城市更新相关内容从4月政治局会议的“加力实施”，到7月中央城市工作会议与政治局会议的“高质量开展”，提法上更加向质量和品质提升侧重。城市更新已经成为当前房地产行业的主线任务，配套政策有望加速落地。不过从目前来看，今年推进速度并不快。此外，会议还提出“落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，充分释放政策效应”。货币政策方面，今年目前仅在5月将5年期以上LPR下调了10BP，我们预计今年年内房贷利率仍有进一步下调的可能。

　　地方政策方面，成都分批取消住房限售；广州、济南、成都、武汉等地优化公积金政策（济南支持提取公积金支付首付款，广州支持“商转公”，成都下调二套首付比例，武汉提升二套贷款额度）；长沙、武汉、重庆、衢州、无锡等多地灵活发放购房补贴。此外，一线城市北京于8月8日优化了限购与公积金政策。a）限购优化：五环外购房不限套数。今年1-7月，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房成交套数五环外占比也超50%。本次限购优化，直接利好五环外市场，同时也有利于畅通置换链条。渐进性的放松也仍保留了未来限购进一步优化的空间。新政明确“成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策”，单身户籍人士在五环内的限购套数从1套增至2套。至此，目前最新限购政策为：五环内本市户籍单身或家庭限购2套，非本市户籍单身或家庭限购1套（社保/个税年限连续3年）；五环外购房不限套数，不过非本市户籍仍需满足社保/个税年限连续2年的要求。b）公积金政策优化：二套最低首付比例统一执行30%；对借款申请人在本市无住房、且全国范围内无公积金贷款或使用过1次公积金贷款并已结清的，认定为首套房；提高每缴存一年公积金的可贷款额度；支持公积金支付购房首付款的同时申请公积金贷款。均有利于降低购房者购房成本和购房门槛，增强购房者购房能力。从市场角度来看，北京7月新房、二手房成交套数同比下降30%、18%，同比增速较6月下降33、19pct。

　　【板块收益】

　　7月地产板块跑赢沪深300，主要因为政策博弈行情机会。7月房地产板块绝对收益为4.3%，相对收益（相对沪深300）为0.7%，主要是因为二季度以来房地产行业销售、投资、房价等基本面数据均走弱，针对二季度数据情况，市场对于政治局表态的预期有所增强，带动板块在7月出现一波政策博弈的行情机会。

　　投资建议

　　二季度以来销售、投资、房价数据均明显走弱。推动房地产

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中银证券 夏亦丰,许佳璐