房地产行业报告：楼市迎“金九银十” ，市场热度待提升

　　投资要点

　　根据中指院数据，2025年1-8月，TOP100房企销售总额为23270.5亿元，同比下降13.3%，降幅与1-7月持平。价格方面，8月百城新建住宅均价为16910元/平方米，环比结构性上涨0.20%，同比上涨2.73%。二手房方面，8月百城二手住宅均价为13481元/平方米，环比下跌0.76%，同比下跌7.34%。继北京五环外购房政策优化后，上海外环外购房政策优化亦在上周落地，后续两个月楼市将迎来传统旺季，我们预计市场热度将有所提升。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为156.72万方，本年累计新房成交面积为5945.02万方，累计同比-4.6%。30大中城市近四周平均成交面积为143.79万方，同比-10.8%，环比-1.4%。其中一线城市近四周平均成交面积为38.69万方，同比-26.3%环比-3.9%，二线城市近四周平均成交面积为73.61万方，同比+0.5%环比+0.5%，三线城市近四周平均成交面积为31.49万方，同比-11.1%环比-2.7%。上周14城商品住宅可售面积为8009.39万方，同比-9.53%，环比-0.06%，14城去化周期为17.51个月，其中一线城市去化周期为12.64个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为193.12万方，本年累计二手房成交面积为7580.61万方，累计同比+15.3%。20城近四周平均成交面积为195.07万方，同比+2.7%，环比-0.2%。截至2025/8/18全国城市二手房出售挂牌量指数为12.14，环比-2.4%，挂牌价指数为152.79，环比-0.1%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为91宗，成交住宅类土地数量为25宗，新增供应商服类土地数量为109宗，成交商服类土地数量为45宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.53，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.54。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5103.75元/平方米，溢价率为3.68%，环比-0.94pct，成交商服类土地楼面均价为1759.5元/平方米，溢价率为0.62%，环比-0.19pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指下跌0.06%，沪深300指数上涨2.71%，房地产指数跑输沪深300指数2.77pct。上周港股恒生物业服务及管理指数下跌4.36%，恒生综合指数下跌1.18%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数3.18pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉