房地产行业第35周周报：上海优化限购限贷政策；城市高质量发展意见出台，支持老旧住房原拆原建

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅收窄，同比降幅收窄。40个城市新房成交面积为219.6万平，环比上升12.8%，同比下降2.4%，同比降幅较上周收窄了8.0个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为13.3%、5.3%、32.2%，同比增速分别为-20.4%、2.7%、15.8%。一线城市同比降幅较上周收窄了13.2个百分点，二线城市同比增幅较上周收窄了10.0个百分点，三线城市同比增速较上周上升39.7个百分点。

　　二手房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。18个城市二手房成交面积为156.5万平，环比下降2.3%，同比上升6.6%，同比增速较上周提升1.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-3.4%、-4.1%、4.3%，同比增速分别为-1.6%、11.0%、24.6%。其中，一线城市同比增速较上周下降了7.7个百分点，二线城市同比增幅收窄了0.9个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了34.4个百分点。

　　新房库存面积环比由正转负，同比降幅扩大；去化周期环比下降、同比上涨。12个城市新房库存面积为8261万平，环比增速为-26.6%，同比增速为-14.7%；去化周期为18.8个月，环比下降0.2个月，同比上升1.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.2、15.4、68.3个月，一线城市环比上升0.01个月、二、三四线城市环比分别下降0.5、1.1个月，一、二、三四线城市同比分别上升1.8、0.03、0.5个月。

　　土地市场环比量涨价跌、同比量价齐跌；溢价率环比上涨，同比下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1091.1万平，环比上升43.4%，同比下降34.9%；成交土地总价为143.8亿元，环比下降27.9%，同比下降55.1%；楼面均价为1318元/平，环比下降49.7%，同比下降31.0%；土地溢价率为2.5%，环比上升0.3个百分点，同比下降1.2个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为35.0亿元，环比下降76.3%，同比下降76.5%（前值：25.6%）。总偿还量为127.1亿元，环比下降16.1%，同比上升242.1%（前值：-1.3%）；净融资额为-92.1亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.1%，较上周下降0.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.8%，较上周上升0.9pct。房地产板块PE为30.67X，较上周上升3.62X。

　　政策

　　8月25日，上海进一步优化了限购限贷政策，且政策力度明显大于北京。1）限购政策调整方面，外环外不再限制购房套数，单身按家庭执行限购政策。一方面利好外环外市场，有助于缓解外环外的供需矛盾，另一方面，增加了单身购房套数，有助于吸引年轻人在沪购房，提升市场活跃度。2）我们认为，本次政策最大的亮点是信贷政策的调整，公积金贷款额度提升15%，支持公积金支付首付与公积金“又提又贷”；商贷利率不再区分首套二套。我们预计，此次信贷政策的调整将有效提高流动性，降低居民房贷压力，提升居民购房能力。

　　8月28日《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》对外公布，其中多条内容与房地产密切相关。1）城市更新：《意见》提及“稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。持续推动城镇老旧小区改造”。在本轮周期中首次提出“支持老旧住房自主更新、原拆原建。2）存量盘活：《意见》提及“激活城市存量资源潜力”；“改造利用老旧厂房、低效楼宇、闲置传统商业设施等存量房屋，建立与建筑功能转换和混合利用需求相适应的规划调整机制”；“优化产权归集、整合、置换和登记政策，盘活利用存量低效用地”。会议特别提及鼓励存量住房转性。3）“好房子”建设：《意见》提及“系统推进?好房子?和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的?好房子?建设。实施物业服务质量提升行动”。今年“好房子”建设被首次写入《政府工作报告》，我们认为，通过“好房子”建设迭代，能更好满足品质住房的需求，以实现新的供求关系动态平衡。4）《意见》还提及建立房屋全生命周期安全管理制度，限制超高层等内容。

　　投资建议：

　　二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。8月一线城市北京、上海也在市场压力之下，先后优化限购与信贷政策，我们预计对局部地区市场情绪有阶段性提振，但政策对于销售量价的改善效果仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐