房地产行业2025年中报综述：业绩亏损同比扩大，盈利能力维持下行
投资要点：
2025年上半年上市房企亏损同比扩大。上市房企2025年上半年营业总收入同比继续下降；净利润及归属净利润亏损程度同比大幅扩大。上市房企整体业绩继续承压，并且亏损加深。
整体盈利能力维持下行。上半年行业整体销售毛利率及销售净利率分别为14.5%和-4.4%。毛利率较2024年全年下降0.06个百分点，净利率较2024年整体收窄3.88个百分点，较上年同期则扩大3.4个百分点。Q2单季度净利润率环比继续下探，并跌至历史底部。
财务费用增长带动整体费用率上升。上半年上市房企整体销售费用占营业总收入2.53%，较去年同期降0.09个百分点。管理费用占营业总收入3.22%，较2024年同期升0.02个百分点；财务费用占营业总收入5.39%，较上年同期升1个百分点。
总结与投资建议：2025年上半年上市房企亏损同比扩大。营业总收入同比继续下降，营业利润，净利润及归属净利润均录得亏损，并且归属净利润亏损同比大幅扩大。单季度来看，上市房企2025年Q2亏损进一步加深，业绩持续探底。从单季度看，上市房企整体毛利率实现4个单季度环比上升，但仍维持在历史底部区间；净利润率环比则继续下探，并跌至历史底部；行业整体盈利能力维持下行。上半年上市房企继续积极加强费用管控，管理费用及销售费用均下降，而由于融资渠道改善，财务费用有所上升。与此同时，行业在持续经历去杠杆后，整体负债率水平维持历史低位，现金流则小幅改善。
整体来看，上市房企融资能力及现金流有所改善，但业绩仍处于探底阶段，或仍需要一段修复时期。另一方面，上市房企已连续三年半录得整体亏损，盈利能力也跌至申万各一级行业板块中最低水平，显示行业正经历周期低谷期，这也将加速行业出清及竞争格局的重构优化。
我们认为经营稳健的头部央国企及聚焦一二线城市的区域龙头企业，在逆市中能进一步提升市场占有率，在行业逐步走出周期低谷时也能更快实现修复回升。建议关注：保利发展（600048）、华发股份（600325）滨江集团（002244）、招商蛇口（001979）、城建发展（600266）等。
风险提示：房地产优化政策出台低于预期，“房住不炒”持续提及。地方政府救市政策落实及成效不足。楼市销售持续低迷，销售数据不理想。
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