房地产行业周报：房地产行业第36周周报（2025年8月30日-2025年9月5日）新房二手房成交同比增速均提升；深圳进一步优化限购限贷政策新房成交面积环比由正转负，同比由负转正；二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅扩大。新房库存面积环比由负转正，同比降幅收窄；去化周期环比下降、同比上涨

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比由负转正。40个城市新房成交面积为184.9万平方米，环比下降16.0%同比上升5.2%，同比增速较上周上升7.3个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为6.5%、-22.7%、-21.6%，同比增速分别为6.6%、15.7%、-17.6%。一线城市同比增速较上周上升27.0个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大13.0个百分点，三线城市同比增速较上周下降35.0个百分点。

　　二手房成交面积环比降幅扩大，同比涨幅扩大。18个城市二手房成交面积为138.8万平方米，环比下降11.3%，同比上升6.8%，同比涨幅较上周提升0.2个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-9.2%、-12.8%、-9.9%，同比增速分别为0.6%、17.1%、4.5%。其中，一线城市同比增速较上周上升2.2个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大6.1个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄20.1个百分点。

　　新房库存面积环比由负转正，同比降幅收窄；去化周期环比下降、同比上涨。12个城市新房库存面积为11256万平方米，环比增速为0.04%，同比增速为-14.5%；去化周期为18.7个月，环比下降0.03个月，同比上升1.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为18.9、15.7、72.1个月，一线城市环比下降0.3个月、二、三四线城市环比分别上升0.3、3.7个月，一、三四线城市同比分别上升1.7、2.9个月、二线城市同比下降0.2个月。

　　土地市场环比量价齐涨、同比量价齐跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为1548.0万平方米，环比上升37.0%，同比下降19.0%；成交土地总价为260.4亿元，环比上升74.5%，同比下降47.7%；成交土地楼面均价为1681.9元/平，环比上升27.4%，同比下降35.4%；百城成交土地溢价率为1.4%，环比下降1.1个百分点，同比下降1.3个百分点。

　　房企国内债券发行量环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为83.3亿元，环比上升125.0%同比下降49.2%（前值：-75.1%）。总偿还量为103.5亿元，环比下降18.5%，同比下降28.8%（前值：242.1%）；净融资额为-20.2亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.5%，较上周下降1.4pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.7%，较上周上升2.1pct。房地产板块PE为30.05X，较上周下降0.62X。

　　政策

　　9月5日，深圳发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，进一步优化住房限购政策、调整企事业单位购房政策、优化信贷政策；另外，还发布了公积金管理办法和提取管理规定的修订征求

　　意见稿，拟优化公积金政策。

　　1）收窄限购范围：深圳限购政策细化至分区、分街道，更为精确。调整后，深圳各区限购条件为：a）福田区、南山区和宝安区（新安）：仍限购，户籍家庭/单身限购2套（成年单身视作家庭，此前限购1套变为2套）；非户籍家庭满1年个税/社保限购1套；b）罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍不限购房套数；非户籍家庭不满1年个税/社保限购2套，满1年个税/社保不限套数；c）盐田区、大鹏新区不限购。政策调整后，罗湖区、宝安区西乡街道的限购明显放松。

　　从市场数据来看，非限购/限购条件宽松的区域是深圳的成交主力。根据中指院，1-8月深圳新房成交2.66万套，其中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.88万套，占比超70%；1-7月二手房成交约3.73万套，除福田、南山、宝安三区外其余区域成交约1.93万套，占比约52%。

　　2）优化信贷政策：商贷利率不再区分首套和二套房。

　　3）调整企事业单位购房政策：此前政策规定，福田、南山、宝安（新安、西乡）企事业单位不可购房，

　　其余区域购房需同时满足“设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上”条件。此次政策优化后，满足上述条件可在福田、南山、宝安（新安）购房，其他区域不再审核购

　　房资格。限购范围与个人端保持一致，减少企事业单位购房限制，有利于企事业单位购房解决员工住房问题。

　　4）深圳还发布了《深圳市住房公积金管理办法》和《深圳市住房公积金提取管理规定》修订征求意见稿，拟优化公积金政策。现行公积金政策仅支持在深圳或异地有房，且购房时间与申请提取时间相隔

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　　年以内，一次性提取公积金（首套可全额提账户余额、二套可提60%）以及租房提取。此次意见稿提出a）拟扩大公积金提取范围，拟新增六类提取情形：购房首付款提取（首套可全额提账户余额、二套可提

　　60%）；购房税款提取；异地购房还贷提取；回迁增加面积住房提取；旧住宅区更新改造提取；既有住针对租房提取方面，与现行政策的主要不同点在于，拟优化多孩家庭租房提宅加装和更换电梯提取。b)取业务办理要求，删除多子女家庭“至少有一个未成年子女”的规定。

　　投资建议：

　　二季度以来房地产销售与投资等基本面数据均明显走弱，推动房地产市场“止跌回稳”仍是当前行业的主要目标。北京、上海、深圳也在承压的销售市场中，先后优化限购与信贷政策，我们预计对局部地区市场情绪有阶段性提振，但政策对于销售量价的改善效果仍待观察，建议持续关注后续政策进展。此外，“高质量开展城市更新”已经成为行业主线任务，配套政策有望加速落地，各地也将加速出台城市更新相关行动方案。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企

　　新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐