房地产行业研究：新房项目去化率有所提升，居民中长贷弱修复

　　行业点评

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（9.6-9.12）申万A股房地产板块涨跌幅为+6%，在各板块中位列第2；恒生港股房地产板块涨跌幅为+5.7%，在各板块中位列第3。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+7.5%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.4%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+4.1%和+6.1%。

　　土地市场溢价率有所回升。本周（9.6-9.12）全国300城宅地成交建面621万㎡，单周环比-35%，单周同比-53%，平均溢价率4%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面26366万㎡，累计同比-8.4%；年初至今，中海地产、绿城中国、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周(9.6-9.12)47个城市商品房销售287万方，成交量环比-14%，同比-4%，整体维持季节性低位；7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比-11%，周同比+1%；二线城市周环比-8%，周同比+26%；三四线城市周环比-21%，周同比-22%。

　　本周(9.6-9.12)22个城市二手房成交238万方，成交量环比+14%，同比+17%，与去年同期水平相当；7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+3%，周同比+17%；二线城市周环比+24%，周同比+12%；三四线城市周环比+14%，周同比+32%。

　　8月新房项目去化同环比有所提升。8月重点30城项目平均开盘去化率重回年内高位，达到42%。市场热度稳中有升。去化率超六成的城市有6个，分别为重庆、长沙、成都、宁波、杭州、郑州。从变化趋势来看，多数城市实现环比上涨，其中上海、深圳、成都、杭州等高能级城市8月去化率实现同环比齐升，武汉、西安、南京、郑州、昆明等二线城市去化率延续增长势头。值得注意的是，青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市8月去化率均不足两成，且环比持降，市场延续低迷。随着后续进入传统“金九银十”的成交旺季，企业推盘积极性提升，叠加前期一线城市出台政策活跃市场情绪，预计四季度整体成交量相比三季度有所回升。

　　8月居民中长贷反弹，同比维持少增。2025年9月12日，人民银行公布2025年8月金融数据。2025年8月社会融资规模增量为2.57万亿元，比上年同期少0.46万亿元，1-8月新增社融累计同比上涨21.3%，整体维持较高水平。考虑到8月份北京上海出台宽松政策，刺激部分购房需求释放，8月当月居民中长贷新增200亿元，但由于整体政策仍然需要见效时间，因此8月居民中长贷同比少增1000亿元。1-8月新增居民中长贷累计同比下跌17.6%，相比1-7月跌幅进一步扩大，反应当前地产仍然处于弱修复的状态。进入9月后地产成交数据环比8月出现进一步修复的趋势，前期出台的政策逐步进入效果兑现期，预计9月居民中长贷数据有望持续好转。

　　投资建议

　　近期北上深等一线城市已落地优化限购政策，叠加需求旺季带动基本面有望修复。此外美联储9月有望重启降息，缓解房企外债偿还压力，地产或已进入利空出尽阶段。当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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