房地产行业周报：二手房成交有所回升，招商蛇口拟发行优先股

　　投资要点：

　　板块行情：本周上证指数上升1.5%、深证成指上升2.6%、创业板指上升2.1%、沪深300上升1.4%、房地产（申万）上升6.0%。个股方面，涨跌幅前五的分别为：首开股份(+57.0%)、苏宁环球(+47.1%)、卧龙新能(+28.1%)、新大正(+24.5%)、黑牡丹(+20.9%)，涨跌幅后五的分别为：空港股份(-5.9%)、亚通股份(-3.0%)、ST广物(-2.1%)、宁波富达(-1.7%)、*ST南置(-1.6%)。

　　数据跟踪：新房：本周（9.6-9.12），42个重点城市新房合计成交154万平米，环比下降9.6%。9月截至本周（9.1-9.12），42个重点城市新房合计成交272万平米，环比上升14.1%，同比下降3.2%，年初至今累计成交同比下降6.1%。二手房：本周（9.6-9.12），21个重点城市二手房合计成交196万平米，环比上升13.5%。9月截至本周（9.1-9.12），21个重点城市二手房合计成交338万平米，环比上升

　　15.6%，同比上升21.5%，年初至今累计成交同比上升15.4%。

　　行业新闻：宏观层面，住房城乡建设部发布《指导意见》，提升住房城乡建设行政执法质量；国务院新闻办公室举行“高质量完成‘十四五’规划”系列主题会，不动产登记便利化水平持续提升，“交房即交证”覆盖全国2,200多个县市；自然资源部自然资源开发利用司司长孔维东表示，鼓励采取市场化方式来盘活存量闲置土地；住房城乡建设部党组书记、部长倪虹表示希望国资央企主动适应城市发展阶段新变化，深入实施城市更新行动，推动构建房地产发展新模式，打造“中国建造”升级版。因城施策方面，广东省确定广州、深圳为综合型模块化建筑试点城市，试点期至2028年底；河南省出台12条楼市新政支持住房消费，包括加大购房补贴力度、支持多子女家庭购房、将住房公积金个人贷款额度在基础上再上浮10%等。

　　公司公告：8月单月销售额：新城控股15.8亿元（yoy-37%），中国金茂90.77亿元（yoy+46.5%），龙湖集团47.3亿元（yoy-27%），首开股份9.7亿元（yoy-66%），华润置地132.0亿元（yoy-13%），越秀地产55.1亿元（yoy-45%）。业绩方面，中国金茂2025年上半年收入251.1亿元，同比+14%，归母净利润10.9亿元，同比+8%；中国海外发展2025年上半年收入832.2亿元，同比-4%，归母净利润86.0亿元，同比-17%；万物云2025年上半年收入181.4亿元，同比+3%，归母净利润7.9亿元，同比+3%。融资方面，首开股份进行永续债权融资，总金额不超过30亿元/利率LPR+40BP；越秀地产发行第二期公司债券，金额15亿元/利率2.16%/期限

　　5+2年；招商蛇口向特定对象发行优先股不超过8,200万股，资金总额不超过82亿元。

　　投资分析意见：我们认为，24年9月以来，“稳楼市、稳股市”一直是中央层面的明确要求。4月以来，中美贸易摩擦仍存不确定性，外部环境波动加大，稳住楼市股市对提振社会预期、畅通内需循环具有重要意义。今年以来，中央层面高频提及建设好房子和高品质住房，在政策导向和供需结构变化的契机之下，高品质住宅或将迎来发展浪潮。我们维持房地产“看好”评级，建议关注：1）核心城市布局重、拿地能力强、且产品力强的房企：滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、城投控股；2）二手房中介：贝壳、我爱我家；3）物业管理企业：绿城服务、招商积余、华润万象生活、保利物业。

　　风险提示：房地产量价超预期下行、房地产融资资金趋紧、房地产政策不及预期

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华源证券 邓力,戴铭余