房地产行业报告：“金九”延续企稳，政策依赖度仍高

　　投资要点

　　根据中指院数据，2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点，9月单月TOP100房企销售总额环比增长11.9%。“金九”延续企稳，但重点城市库存仍处高位，去化周期未见明显改善，高库存背景下，三四线城市销售同比持续低迷，成为拖累市场的主要因素。我们认为政策工具箱持续丰富，但全国性强刺激政策尚未出台，市场对后续"银十"专项政策仍有期待。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为121.78万方，本年累计新房成交面积为6864.67万方，累计同比-4.2%。30大中城市近四周平均成交面积为154.64万方，同比-8%，环比-2.6%其中一线城市近四周平均成交面积为46.79万方，同比+0.8%，环比-5.7%，二线城市近四周平均成交面积为74.99万方，同比+0.5%，环比-0.2%，三线城市近四周平均成交面积为32.86万方，同比-30.2%环比-3.3%。上周14城商品住宅可售面积为8096.39万方，同比-9.23%，环比-0.21%，14城去化周期为17.88个月，其中一线城市去化周期为12.86个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为134.71万方，本年累计二手房成交面积为8644.06万方，累计同比+14.4%。20城近四周平均成交面积为165.98万方，同比+7%，环比-10.2%。截至2025/9/29全国城市二手房出售挂牌量指数为7.51，环比-29.1%，挂牌价指数为150.87，环比-0.15%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为61宗，成交住宅类土地数量为39宗，新增供应商服类土地数量为43宗，成交商服类土地数量为48宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.74，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.7。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5466元/平方米，溢价率为2.58%，环比-0.28pct，成交商服类土地楼面均价为1797.5元/平方米，溢价率为0.37%，环比-0.05pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指下跌0.82%，沪深300指数下跌0.51%，房地产指数跑输沪深300指数0.3pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨0.65%，恒生综合指数下跌3.4%，物业服务及管理指数跑赢恒生综合指数4.05pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉