统计局2025年1-9月房地产数据点评：地产基本面持续承压，四季度政策预期走强

　　事项：

　　2025 年 10 月 20 日， 统计局公布 1-9 月房地产投资和销售数据。 2025 年 1-9 月， 全国房地产开发投资 67706亿元， 同比下降 13.9%； 房屋新开工面积 45399 万平方米， 下降 18.9%； 房屋竣工面积 31129 万平方米，下降 15.3%； 新建商品房销售面积 65835 万平方米， 同比下降 5.5%； 新建商品房销售额 63040 亿元， 下降7.9%； 房地产开发企业到位资金 72299 亿元， 同比下降 8.4%。

　　国信地产观点： 1） 9 月地产销售累计同比跌幅持续扩大， 四季度高基数压力明显增大。 2） 房价跌幅同比收窄但环比尚未改善， 一线城市二手房价继续补跌。 3） 房地产开发投资加速下跌， 房企到位资金累计跌幅扩大。 4） 开竣工数据月度波动较大， 9 月同比均有改善。 5） 投资建议： 9 月地产基本面继续走弱， 销售规模、 开发投资、 房企到位资金累计同比跌幅均持续扩大。 考虑到地产销售去年四季度的高基数， 今年四季度压力明显增大， 将催生持续的政策预期， 为地产板块带来博弈机会。 个股端推荐中国金茂、 中国海外宏洋集团、 贝壳-W、 我爱我家。 6） 风险提示： 政策落地效果及后续推出强度不及预期； 外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行； 房企信用风险事件超预期冲击。

　　评论：

　　9 月地产销售累计同比跌幅持续扩大， 四季度高基数压力明显增大

　　2025 年 1-9 月， 全国商品房销售额为 63040 亿元， 同比-7.9%， 降幅较 1-8 月扩大了 0.6 个百分点； 商品房销售面积为 65835 万㎡， 同比-5.5%， 降幅较 1-8 月扩大了 0.8 个百分点。 9 月单月， 全国商品房销售额同比-11.8%， 降幅较 8 月收窄了 2.2 个百分点； 商品房销售面积同比-10.5%， 降幅与 8 月基本持平。

　　观察相对历史同期的销售规模， 2025 年 9 月， 商品房的销售额和销售面积分别相当于 2019 年同期的 50%和 49%， 仍然处于历史较低水平。 考虑到去年 9· 24 新政后四季度地产销售基数较高， 今年压力明显增大。

　　房价跌幅同比收窄但环比尚未改善， 一线城市二手房价继续补跌

　　2025 年 1-9 月， 新建商品房销售均价 9575 元/㎡， 同比-2.5%， 降幅较 1-8 月收窄了 0.2 个百分点。 9 月单月， 新建商品房销售均价为 9406 元/㎡， 同比-1.4%， 降幅较 8 月收窄了 2.4 个百分点。

　　从城市维度看， 新房端， 2025 年 9 月， 70 城新建商品住宅销售价格同比-2.7%， 降幅较 8 月收窄了 0.3 个百分点， 自 2024 年 11 月以来已连续 11 个月收窄； 70 城新房销售价格环比-0.4%， 降幅较 8 月扩大了 0.1个百分点， 其中一二线城市环比跌幅扩大， 三线城市环比跌幅不变。

　　二手房端， 2025 年 9 月， 70 城二手住宅销售价格同比-5.2%， 降幅较 8 月收窄了 0.3 个百分点， 已连续 12个月收窄； 70 城二手房价环比-0.6%， 降幅与 8 月基本持平， 其中一线城市环比跌幅不变， 二三线城市环比跌幅扩大， 但一线城市环比跌幅已连续 5 个月超过二三线城市。

　　 房地产开发投资加速下跌， 房企到位资金累计跌幅扩大

　　2025 年 1-9 月， 房地产开发投资额为 67706 亿元， 同比-13.9%， 降幅较 1-8 月扩大了 1.0 个百分点； 房企到位资金为 72299 亿元， 同比-8.4%， 降幅较 1-8 月扩大了 0.4 个百分点。 9 月单月， 房地产开发投资额同比-21.3%， 降幅较 8 月扩大了 1.8 个百分点； 房企到位资金同比-11.5%， 降幅较 8 月收窄了 0.4 个百分点。

　　拆解房企资金来源， 2025 年 1-9 月， 定金及预收款同比-10.3%， 降幅较 1-8 月收窄了 0.2 个百分点； 个人按揭贷款同比-10.6%， 降幅较 1-8 月扩大了 0.1 个百分点。 销售持续走弱对房企资金的拖累加深。

　　观察相对历史同期的投融资规模， 2025 年 9 月， 房地产开发投资和房企到位资金分别相当于 2019 年同期的 55%和 47%， 均创下历史同期水平比值的新低。

　　 开竣工数据月度波动较大， 9 月同比均有改善

　　2025 年 1-9 月， 房屋新开工面积为 45399 万㎡， 同比-18.9%， 降幅较 1-8 月收窄了 0.6 个百分点； 房屋竣工面积为 31129 万㎡， 同比-15.3%， 降幅较 1-8 月收窄了 1.7 个百分点。 9 月单月， 房屋新开工面积同比-14.4%， 降幅较 8 月收窄了 5.9 个百分点； 房屋竣工面积同比+1.5%， 较 8 月提升了 22.9 个百分点。

　　观察相对历史同期的开竣工规模， 2025 年 9 月， 房屋新开工面积和竣工面积分别相当于 2019 年同期的 27%和 67%， 月度数据虽然波动较大， 但新开工规模仍然保持极低水平， 竣工作为滞后指标下行趋势确定。

　　投资建议：

　　9 月地产基本面继续走弱， 销售规模、 开发投资、 房企到位资金累计同比跌幅均持续扩大。 考虑到地产销售去年四季度的高基数， 今年四季度压力明显增大， 将催生持续的政策预期， 为地产板块带来博弈机会。个股端推荐中国金茂、 中国海外宏洋集团、 贝壳-W、 我爱我家。

　　风险提示：

　　政策落地效果及后续推出强度不及预期； 外部环境变化等导致地产行业基本面超预期下行； 房企信用风险事件超预期冲击。

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国信证券 任鹤,王粤雷,王静