房地产行业2025年9月70个大中城市房价数据点评：70城新房房价环比跌幅扩大，二手房持平；时隔一年再度出现所有城市二手房房价全部下跌的情形
核心观点
70城新房房价环比跌幅扩大；二手房房价环比跌幅持平。9月70大中城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较8月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下跌0.6%，环比降幅与8月持平。从房价下跌的城市数量来看，9月70城中新房房价环比下跌的城市数量有63个，较8月增加了6个，但新房房价下跌城市平均跌幅为0.47%，较8月扩大了0.06个百分点；所有70城二手房房价环比均下跌，数量较8月增加了1个（上一次出现所有70城二手房房价均下跌的时间点是2024年9月），二手房房价下跌城市平均跌幅为0.64%，较8月扩大了0.05个百分点
9月一线城市新房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅持平，二手房房价环比跌幅明显大于二、三线城市。1）新房：9月一线城市新房房价环比下降0.3%，环比降幅较8月扩大0.2个百分点。具体来看，上海、北京新房房价环比正增长广深环比跌幅扩大。其中，上海环比上涨0.3%（前值：+0.4%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；北京环比上涨0.2%（前值：-0.4%）广州环比下降0.6%（前值：-0.2%）；深圳环比下降1.0%（前值：-0.4%）。2）二手房：9月一线城市二手房房价环比下降1.0%，环比降幅与8月持平，5-9月一线城市二手房房价环比跌幅连续五个月大于二、三线城市。具体来看，北京、广州二手房房价环比跌幅收窄，上海跌幅持平，深圳跌幅扩大。北京环比下降0.9%（前值：-1.2%）；广州环比下降0.8%（前值：-0.9%）；深圳环比下降1.0%（前值：-0.8%）；上海环比下降1.0%（前值：-1.0%）。
9月二线城市新房、二手房房价环比跌幅均扩大。1）新房：9月二线城市新房房价环比下降0.4%，环比降幅较8月扩大了0.1个百分点。仅10%的二线城市新房房价环比持平或上涨：杭州环比上涨0.3%，长春环比上涨0.1%，合肥环比持平。2）二手房：9月二线城市二手房房价环比下降0.7%，环比降幅较8月扩大0.1个百分点。所有二线城市二手房房价环比均下跌，跌幅相对较大的有：西安、厦门、宁波、郑州，环比跌幅均大于等于1.0%，南京、武汉、长沙、海口、重庆环比下跌0.8%-0.9%。
9月三线城市新房房价环比跌幅持平，二手房房价跌幅扩大。1）新房：9月三线城市新房房价环比下降0.4%，环比跌幅与8月持平。具体来看，惠州环比上涨0.1%，三亚环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有包头、扬州、徐州、温州、九江、赣州、襄阳、常德、北海、泸州，环比跌幅均大于等于0.6%。2）二手房：9月三线城市二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较8月扩大了0.1个百分点。具体来看，所有三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：唐山、包头、扬州、徐州、九江、赣州、平顶山、湛江、三亚，环比跌幅均大于等于0.8%。
9月刚需产品新房、二手房房价环比跌幅均扩大；刚改产品新房房价环比跌幅扩大，二手房房价环比跌幅持平；改善型产品新房、二手房房价环比跌幅均持平。1）刚需产品：9月90平以下新房房价环比下降0.4%，二手房房价环比下降0.7%，环比降幅均较8月扩大了0.1个百分点。2）刚改产品：9月90-144平新房房价环比下降0.4%，环比跌幅较8月扩大0.1个百分点；二手房房价环比下降0.6%，环比降幅与8月持平。3）改善型产品：9月144平以上新房房价环比下降0.3%，二手房房价环比下降0.6%，环比降幅均与8月持平。
投资建议
当前房价仍然面临持续的下行压力，从统计局口径下的70城房价数据来看，9月新房房价环比跌幅再度扩大，且为2024年11月以来的最大环比跌幅；全部70城的二手房房价均环比下跌。在当前房价绝对值持续走低、库存去化压力仍然较大、居民信心较弱的情况下，后续楼市的成交量价也面临一定压力。市场对于政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。
现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家
风险提示：
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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