房地产行业2025年9月统计局数据点评：受低基数以及一线城市新政影响，单月销售降幅收窄；今年以来单月投资降幅持续扩大

　　国家统计局发布2025年9月份全国房地产开发投资和销售情况。9月销售面积8531万平，同比增速-10.5%（前值：-10.6%）；开发投资金额7397亿元，同比增速-21.3%（前值：-19.5%）；新开工面积5598万平，同比增速-14.4%（前值：-20.3%）。

　　统计局披露同比增速说明：根据房地产开发统计制度、统计执法检查等规定，对上年同期房地产开发投资、新建商品房销售面积等数据进行修订，增速按可比口径计算。

　　核心观点

　　1.商品房销售：

　　受低基数以及一线城市新政影响，单月商品房销售同比降幅虽然收窄，但整体成交仍然低迷，累计销售同比降幅进一步扩大。1）单月商品房销售降幅收窄。9月销售面积8531万平，同比下降10.5%，同比降幅较8月收窄了0.1个百分点，从绝对值来看，处于2009年以来同期最低水平；销售金额8025亿元，同比下降11.8%，同比降幅较8月收窄2.2个百分点。其中，住宅销售面积同比下降11.4%，降幅扩大1.7个百分点，住宅销售金额同比下降11.6%，降幅收窄2.0个百分点。2）单月住宅销售均价环比转跌，同比降幅有所收窄。9月商品房销售均价9407元/平，环比下降0.8%，同比下降1.4%，同比降幅较8月收窄2.4个百分点；其中住宅销售均价9864元/平，环比下降1.1%，同比下降0.3%，同比降幅收窄4.0个百分点。3）从区域来看，受益于新政，9月东部地区销售面积同比降幅收窄，但中西部降幅仍在扩大，各区域销售均价同比均有所改善。9月东、中、西部销售面积同比增速分别为-13.4%、-9.6%、-9.4%，受益于一线城市新政，东部地区降幅较8月收窄1.5个百分点，中西部降幅较8月分别扩大5.7、1.4个百分点。9月东、中、西部地区销售金额同比增速分别为-14.0%、-5.3%、-11.2%；东、中、西部地区销售均价同比增速分别为-0.7%、4.8%、-2.0%，东、西部降幅较8月分别收窄1.2、2.6个百分点，中部增速较8月提升9.7个百分点。4）三季度销售降幅较二季度明显扩大。2025Q3商品房销售面积2.0亿平，同比下降9.8%，降幅较Q2扩大5.8个百分点；销售金额1.9万亿元，同比下降13.1%，降幅较Q2扩大4.8个百分点；销售均价9407元/平，环比下降3.8%，同比下降3.7%，降幅较Q2收窄0.9个百分点。5全国商品房销售面积与销售金额的累计降幅均较上月有所扩大。从累计来看，1-9月全国商品房销售面积6.58亿平，同比下降5.5%（前值：-4.7%）；销售金额6.30万亿元，同比下降7.9%（前值：-7.3%）；销售均价9575元/平，同比下降2.5%（前值：-2.7%）。我们认为，影响居民购房能力及购房意愿的收入与就业预期尚未根本性扭转，市场信心仍然不足，叠加去年四季度销售的基数相对较高，全年地产市场压力很难缓解。我们预计，2025年商品房销售面积同比增速为-9%；销售金额同比增速-12%，销售均价同比增速-3%。

　　2.商品住宅库存：

　　现房住宅库存压力仍然较大，占整体库存的比重进一步提升，已经达四分之一。1）从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至9月末，我国商品住宅广义库存面积为15.8亿平，环比下降1.9%，同比下降16.7%；去化周期（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）25.8个月，环比提升1.1个月，同比下降2.6个月。2）从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至9月末，我国住宅现房库存面积（住宅待售面积）约3.99亿平，环比下降0.7%，同比增长5.8%；现房去化周期为19.2个月（由于9月现房销售未公布，我们采用2025年3-8月销售均值计算），环比下降0.1个月，同比下降2.2个月；住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为25.3%，环比提升0.3个百分点，同比提升5.4个百分点。

　　3.房地产开发投资、新开工、竣工：

　　今年以来，房地产投资单月同比降幅持续扩大，主要是因为施工建安投资持续承压。9月开发投资金额7397亿元，同比下降21.3%，降幅较8月扩大1.8个百分点。其中，住宅开发投资金额5664亿元，同比下降20.3%，降幅较8月扩大1.2个百分点。1）土地投资有所修复。2024年四季度全国（300城）土地成交总价同比下降3.1%2025年一、二季度同比增速转正（3.3%、12.6%），我们预计今年以来的土地市场修复对今年三、四季度投资开工修复形成一定支撑。2）但施工建安投资持续低迷。9月新开工面积5598万平，同比下降14.4%，同比降幅虽然较8月收窄了5.9个百分点，但从绝对值来看，处于2006年以来同期最低位。1-9月施工面积同比也有9.4%的下降，较1-8月降幅扩大了0.1个百分点。从区域来看，东部地区9月投资降幅收窄，中、西部地区降幅均扩大，东、中、西部地区9月投资额同比分别下降23.8%、21.0%、12.7%，东部地区降幅较8月收窄了0.2个百分点，中、西部地区降幅分别较8月扩大5.1、2.1个百分点。从三季度单季数据来看，2025Q3新开工面积1.5亿平，同比下降16.6%，降幅较Q2扩大0.2个百分点；房地产投资2.1万亿元，同比下降19.3%，降幅较Q2扩大7.2个百分点。从累计来看，1-9月开发投资金额6.77万亿元，同比下降13.9%（前值：-12.9%）；新开工面积4.54亿平，同比下降18.9%（前值：-19.5%）。我们认为，由于前期拿地较少、库存规模仍然较高，且当前房企多“以销定产”，2025年新开工和投资预计将持续承压，我们预计2025年房地产开发投资额同比增速为-10%，新开工面积同比增速-16%。

　　单月竣工面积同比增速虽然提升，但竣工仍然面临周期性回落压力。9月竣工面积3435万平，同比增长1.5%，同比增速较8月提升了22.9个百分点。1-9月竣工面积为3.11亿平，同比下降15.3%（前值：-17.0%）。由于2021年下半年以来新开工明显缩量，累计同比持续负增长，按照2-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量，我们预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长，同比增速-21%。

　　4.开发商资金：

　　9月房企到位资金降幅收窄，主要是因为销售回款有所改善。9月房企到位资金7981亿元，同比减少11.5%（前值：-11.9%）。1）房款3321亿元，同比减少9.5%（前值：-16.6%），销售回款端有所改善。定金及预收款同比减少8.6%，降幅较8月收窄了6.6个百分点，个人按揭贷款同比下降11.5%，降幅较8月收窄了8.0个百分点。9月居民中长期贷款新增2500亿元，同比多增200亿元，环比多增2300亿元。2）非房款4660亿元，同比减少12.9%（前值：-8.1%）。9月国内贷款1062亿元，同比下降14.5%，同比增速较8月下降15.7个百分点；自筹资金3137亿元，同比下降12.1%，降幅较8月扩大了0.4个百分点。1-9月房企到位资金7.23万亿元，同比下降8.4%（前值：-8.0%）。

　　投资建议

　　受低基数及一线城市新政的影响，9来的市场可能仍会面临一定压力。当下房价绝对值仍然在走低、库存去化压力仍然较大、居民信心也较弱，很月销售量价同比均有所改善，但去年四季度开始销售基数较高，因此接下难支撑后续楼市的成交量价。市场对于政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企：新城控股、金地集团、龙湖集团。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳-W、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐