2025年9月中国房地产中报点评：招商蛇口：净利率3.38%，留存收益不增反减

　　导读：期内新增权益地价219亿，净利率3.38%，受永续债影响，留存收益不增反减。

　　【合约销售下降12%至889亿，经营性现金流净流出20亿】2025年上半年，招商蛇口签约销售金额888.94亿元，同比下降12%，行业规模维持第五；销售权益比为65%。期内，招商蛇口销售商品、提供劳务收到的现金同比略降2%至648亿，但购买商品、接受劳务支付的现金增长了11%，经营活动产生的现金流量净额为净流出20亿元。

　　【新增土储权益地价219亿，期内加大开发与存量去化】2025年上半年，招商蛇口累计获取16宗地块，权益地价约219亿，占2024全年权益地价的65%；同时也加大了项目的合作力度，新增土储总价的权益比为62%。期末，招商蛇口的存货中，在建开发产品的账面价值为2495亿元，较期初上升了10%；同时加大存量项目去化，已完工开发产品的账面价值为783亿元，同比下降了9%。

　　【净利率下降至3.38%，永续债影响留存收益】2025年上半年，招商蛇口的营业收入515亿元，与去年同期大致持平。毛利率14.4%，开发业务毛利率为16.27%；净利率为3.38%。投资收益同比下降了48%至5.8亿，主要是期内权益法核算确认的投资收益大幅下降，从同期的10.9亿下降至0.7亿。值得注意的是，招商蛇口的永续债利息支出影响企业留存收益。期间，招商蛇口的净利润为盈利17.4亿，其中归属于母公司股东净利润14.5亿，但对股东分红高达17.5亿。

　　【三道红线处于绿档，有息负债置换永续债】期末，招商蛇口持有货币资金总额877.64亿元，总有息负债为2332亿元。剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、非受限现金短债比为1.30。上半年末综合资金成本2.84%，保持行业领先水平。招商蛇口的有息负债规模不减反增，上半年较年初增长了5%。与此同时，永续债规模连年下降，期末较期初120亿下降至58亿。

　　【资产运营收入达36.6亿，部分物业短期经营承压】上半年，招商蛇口管理范围内全口径资产运营收入36.6亿元，同比上涨4.1%，EBITDA实现19.0亿元，同比上涨0.4%；但部分出租物业经营压力变大，体现在平均出租率的下降以及平均单价的下降。

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