房地产行业2025年9月月报：9月楼市成交同环比增速均转正；土拍市场热度回落

　　核心观点

　　【新房成交】

　　9月新房成交面积同环比均由负转正。9月40城新房成交面积环比+9.0%，环比增长主要是因为传统旺季，同比+0.7%，同比增速较8月提高14.3pct，同比增速由负转正主要是受低基数影响及一线城市新政的带动；1-9累计同比-4.4%。不过，去年Q4开始销

　　售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。

　　从各能级城市来看，9月一、二线城市新房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1）一线城市：9月新房成交面积环比+22.7%，同比+9.9%，同比增速较8月提高38.4pct；1-9月累计同比-4.5%。具体来看，在8月末9月初一线城市出台的新政带动下，9月北京新房成交面积环比+16%，同比+18%；上海环比+29%，同比+22%；广州环比+16%，同比+9%；深圳环比+35%，同比-33%。从累计来看，深圳1-9月新房成交面积同比-12%，北京、上海同比-6%，广州同比+1%。2）二线城市：9月新房成交面积环比+9.2%，同比+0.8%，同比增速较8月提高了10.2pct；1-9月累计同比-2.6%。9月单月新房成交面积同环比均正增长的有南宁、武汉、成都，同比正增长但环比负增长的城市有福州、济南，环比正增长但同比负增长的城市有杭州、苏州、宁波、南京，仅青岛同环比均负增长。从累计来看，1-9月武汉新房成交面积同比+27%，福州同比+22%，南宁同比+13%，其余累计增速均为负。3）三四线城市：9月新房成交面积环比-3.4%，同比-11.6%，同比由正转负，同比增速下降14.9pct；1-9月累计同比-8.5%。

　　【二手房成交】

　　9月二手房成交面积同环比均由负转正。9月18城二手房成交面积环比+6.0%，同比+9.4%，同比增速提高15.7pct。1-9月累计同比+7.7%。

　　9月一、二线城市二手房成交面积同比均由负转正，三四线城市同比由正转负。1-9月一、二线城市累计同比正增长，三四线城市累计同比负增长。9月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速为13.2%、7.2%、-6.2%，同比增速为27.2%、4.1%、-14.9%，一、二线城市同比增速分别提高29.9、15.2pct，三四线城市同比增速降低14.9pct。具体而言，一线城市中，9月北京二手房成交面积环比+15%，同比+22%；深圳环比+9%，同比+46%。二线城市中，厦门、成都同环比均正增长；杭州、青岛、苏州环比下降、同比上升；南宁环比上升，同比下降；南京同环比均负增长。从累计来看，1-9月一、二、三四线城市二手房成交面积同比增速分别为18.6%、3.8%、-3.5%。其中一、二线城市中累计同比仅南京（同比-8%）呈现负增长。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模与去化周期环比均有所上升。截至9月末，我们跟踪的12城新房库存面积环比+2.0%，同比-12.7%；整体去化周期为18.9个月，环比+1.7个月，同比+0.1个月。具体来看，仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　开盘去化率：9月30城开盘去化率环比下降，但仍处于年内高位。根据克而瑞，30城9月平均开盘去化率为39%，环比-3pct，同比+13pct，仍处于年内高位水平。9月一、二、三四线城市平均开盘去化率为37%、45%、18%，一、三四线城市环比提升7、9长沙、杭州，除了北京、杭州、成都为短期热度较高城市之外，厦门、长沙主要得益于网红盘集中入市对去化率拉升作用比较显pct，二线城市环比-5pct，一、二、三四线城市同比提升17、15、4pct。分城市来看，去化率超6成城市为北京、成都、厦门、著。从变化趋势来看，1）上海、成都、杭州等热点城市9月去化率小幅回落，仍处4成以上高位波动；2）武汉、苏州、青岛、南宁等二线城市9月去化率延续增势；3）南京、昆明、济南等9月去化率均不足2成，且环比持降，市场仍延续低迷走势。

　　【土地市场】

　　9月整体土拍热度有所回落，一线城市土拍溢价率仍超10%。9月全国成交土地建面环比+19.5%，同比-9.1%；其中一、二、三线城市环比增速为28.9%、46.0%、15.1%，同比增速为-23.3%、7.8%、-22.8%。9月全国成交土地平均楼面价环比+40.6%，同比-6.0%；其中一、二、三线城市环比增速为39.3%、39.3%、41.5%，同比增速为-35.5%、-8.7%、4.5%。9月全国平均土地溢价率为3.3%，环比-0.8pct，同比-0.7pct；其中，一、二、三线城市平均溢价率分别为12.3%、1.3%、1.7%，一线城市环比-10.0pct，同比+2.3pct，二线城市环比-0.6pct，同比-1.0pct；三线城市环比0.9pct，同比-1.9pct。

　　1-9月全国土地成交规模减少，但楼面均价上涨6%，整体“提质缩量”特征明显。1-9月全国成交土地规划总建面同比-6.6%；成交总价同比-0.9%；楼面均价同比+6.2%；平均溢价率6.8%，同比+3.1pct。一、二、三线城市土地成交建面同比增速为-14.6%、-0.3%、-11.1%；平均土地溢价率为13.4%、9.0%、2.5%，一、二线城市同比提升8.4、4.7pct，三线城市同比-0.7pct。

　　【房企】

　　房企销售：低基数影响下，百强房企9月权益销售同比增速转正。百强房企9月全口径销售额同比-2.4%（前值：-16.5%）；权益口径同比+0.3%（前值：-19.5%）。1-9月百强房企全口径销售金额2.49万亿元，同比-12.8%（前值：-13.8%）；权益口径1.82万亿元，同比-12.8%（前值：-14.4%）。TOP20房企中，9月销售额同比增速为正的房企有：中建东孚（+49%）、国贸（+42%）、金茂（+40%）、建发（+39%）、招蛇（+17%）、保利置业（+17%）、绿城（+12%）、铁建（+9%）、中海（+7%）、华润（+4%）、滨江（+4%）。1-9月累计销售额同比增速为正的房企有：中建东孚（+56%）、国贸（+27%）、金茂（+27%）、建发（+12%）、越秀（+2%）。

　　房企拿地：金额同比+184.2%，环比+263.1%，拿地强度98%，环比+66pct，同比+64pct；拿地建面同比+94.8%；楼面均价18747元/平，同比中海、招蛇、徐汇城投、中旅联合拿下东安新村地块，拉高了百强房企全口径拿地金额。百强房企9月全口径拿地+45.9%。具体来看，9月拿地金额排名靠前的房企有招蛇（拿地金额475亿元）、中海（460亿元）、中旅（440亿元）、徐汇城投（440亿元），主要是由于中海、招蛇、徐汇城投、中旅联合拿下全国总价地王东安新村地块，拿地总价高达440亿元。从累计来看，1-9月百强房企全口径拿地金额9600亿元，同比+53.3%，拿地建面6944万平，同比+5.4%，楼面均价13826元/平，同比+45.5%，拿地强度38%，同比+17pct。具体来看，中海拿地金额1124亿元，拿地强度66%，招蛇拿地金额941亿元，拿地强度67%，绿城拿地金额632亿元，拿地强度59%，保利发展拿地金额597亿元，拿地强度30%，其他拿地金额超450亿元的企业还有：中旅、金茂、华润。

　　房企融资：9月房地产行业融资规模同环比均增长。9月房地产行业国内外债券、ABS发行规模合计561亿元，同比+31%，环比+1%，平均发行利率2.68%，同比-0.38pct，环比+0.18pct。具体来看，9月华润、招蛇发行国内债券规模较大，分别为50、35亿元，平均发行利率分别为2.0%、1.9%。从累计来看，1-9月行业国内外债券、ABS发行规模4274亿元，同比+5%，平均发行利率2.84%，同比-0.17pct。从到期规模来看，未来一年（25年10月-26年9月）行业国内外债券到期规模为7551亿元，其中26年3、4、7月是到期小高峰，到期规模分别为858、792、1015亿元。

　　【政策】

　　中央层面，自然资源部鼓励市场化方式盘活存量闲置土地。9月11日，自然资源部在国务院政策例行吹风会上表示“将细化完善低效用地认定标准，推动城镇低效用地腾退和主动退出，推进国有企事业单位存量土地的盘活利用，鼓励采取市场化方式来盘活

　　存量闲置土地”。

　　地方政策方面，9月一线城市持续出台优化政策。1）深圳（9月5日）：a）收窄限购范围：限购政策细化至分区、分街道，更为精确。调整后，深圳各区限购条件为：福田区、南山区和宝安区（新安）：仍限购，户籍家庭/单身限购2套（成年单身视作家庭，此前限购1套变为2套），非户籍家庭满1年个税/社保限购1套；罗湖区、宝安区（不含新安）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区，户籍不限购房套数，非户籍家庭不满1年个税/社保限购2套，满1年个税/社保不限套数；盐田区、大鹏新区不限购。政策调整后，罗湖区、宝安区西乡街道的限购明显放松。从市场数据来看，非限购/限购条件宽松的区域是深圳的成交主力。根据中指院，1-8月深圳新房成交中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交占比超70%；1-7月二手房成交中除福田、南山、宝安三区外其余区域成交占比约52%。b）优化信贷政策：商贷利率不再区分首套和二套房。c）调整企事业单位购房政策：此前政策规定，福田、南山、宝安（新安、西乡）企事业单位不可购房，其余区域购房需同时满足“设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元、员工人数10名及以上”条件。此次政策优化后，满足上述条件可在福田、南山、宝安（新安）购房，其他区域不再审核购房资格。2）上海：a）9月19日优化房产税税收政策：此次调整仅针对符合条件的非本市户籍居民，包括持有居住证并在本市工作生活的高层次人才、重点产业紧缺急需人才；以及持有居住证满3年并在本市工作生活的购房人。以上居民在购买二套及以上住房时，由原先的全额征收房产税调整为：在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平的免税面积扣除。由于个人住房房产税按年征收，因此此次调整自25年1月1日起执行。符合免税条件的购房人在25年1月1日以后多征收的税款可退还。b）9月19日青浦区调整限购政策，外省市来沪社保未满1年，可通过人才绿色通道申报购房资格。c）9月26日，上海“好房子”标准细则正式落地。新规对住宅阳台设计进行了细致规范，通过“半面积计容”的方式，允许户型配置更大的阳台；明确外立面干挂石材、铝板等装饰面层不计入容积率，这将提升开发商升级外立面的积极性；还鼓励架空层和风雨连廊不计入容积率，将促使开发商乐于打造丰富的居民公共设施空间。新规下，上海新房市场的产品品质将得到较大提升，对于普通购房者而言，新规也有助于得房率的实质提升和居住体验的改善。3）广州：9月28日，广州优化公积金政策，其中规定，提取住房公积金支付购房首付款的房源类型，不限制首套或二套住房；将“老旧电梯更新改造”也纳入了提取范围。此外，另有福州、合肥、重庆、河南多地也进一步优化了公从“预售商品住房”扩大至“现售商品住房、存量商品住房、配售型保障性住房及共有产权住房”，

　　积金贷款政策。

　　【板块收益】

　　9月地产板块跑赢沪深300，主要是因为销售基本面有所改善。9月房地产板块绝对收益为8.2%，相对收益（相对沪深300）为5.0%，主要是因为受一线城市新政后成交修复的带动以及低基数的影响，9月楼市成交同环比均有所改善。不过，整体局面的持续性仍有待观察，去年四季度开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。

　　投资建议

　　受低基数影响及一线城市新政的带动，9月楼市成交同环比均有所改善，但从我们跟踪的高频数据来看，10月至今的成交已经走弱。且去年四季度开始销售基数较高，因此接下来的市场可能仍会面临一定压力。当下房价绝对值仍然在走低、库存去化压力仍然较大、居民信心也较弱，很难支撑后续楼市的成交量价。市场对于政策出台预期增强，建议关注政策博弈行情机会。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能

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中银证券 夏亦丰,许佳璐