房地产行业案例研究：豪宅亦需烟火气，混沌定位不可取
项目印象：近郊低密项目，生态资源好，大户型高总价产品，去化不佳
该项目坐落于南京栖霞区燕子矶板块，拥有一线滨江景观，周边有燕子矶滨江公园和观音门公园相伴。相传，乾隆曾五次登临燕子矶并御笔题写“燕子矶”三个行书大字，可谓是风水宝地。项目占地约8.7万方，总建面约15万方，容积率1.06，绿化率40%，共235户。项目是由南京本土企业打造的豪宅项目，项目规划了22栋4-5层的大平层，涵盖四种户型，建筑面积在215㎡至320㎡之间，目前均价在5.2万元/㎡。
该项目于2024年6月首次开盘，开盘后找房热度一直不温不火，长期低于50以下。从销售情况看，据南京网上房地产网签数据，项目目前已推出两批次共96套，总成交16套，总认购33套，成交去化率约17%。
项目体量并不大，按理来说体量不大更容易打造精品，而且项目还拥有得天独厚的资源条件，为什么一顿操作下来市场却反馈平平，问题到底出在哪里，今天洞察君再次通过我们的项目诊断来全面剖析该项目，探寻其中的奥秘。
综合诊断：综合竞争力排名相对靠后，五大方面均不及竞品均值
我们通过分析两个项目间的客户重叠度来判定竞品关系，重叠度越高，意味着两个项目对客户的争夺就越激烈。从该项目90天内客户重合度最高的项目来看，客户重合度较高的项目有8个，其中与本项目客户重合度最高的为玄武区大学城板块的中北金基山和月项目，客户重叠率达16.2%，即关注本项目的客户中有16.2%也在关注中北金基山和月。
总体而言，与8个竞品相比，本盘综合竞争力排名相对靠后，综合评分为31.8分，低于竞品平均水平。进一步结合五大竞争力雷达图分析可知，本项目在户型匹配、项目配套、项目价格、找房热度和客户分流五大方面均有不足，低于竞品均值水平。
本站内容源自互联网，如有内容侵犯了您的权益，请联系删除相关内容。 本站不提供任何金融服务，站内链接均来自开放网络，本站力求但不保证数据的完全准确，由此引起的一切法律责任均与本站无关，请自行识别判断，谨慎投资。
