房地产行业周报：构建“好房子”与城市更新双轮驱动的新模式

　　投资要点

　　2025年10月23日，中国共产党第二十届中央委员会第四次全体会议公报明确提出“推动房地产高质量发展”，标志着“十五五”时期房地产行业正式从规模扩张转向品质提升的新阶段。“推动房地产高质量发展”被纳入“保障和改善民生”框架，政策重心从“稳增长”转向“促品质”，同时，“好房子”概念已从单体住宅扩展至“好小区、好社区、好城区”四级体系，成为城市更新的核心载体。多地已出台配套政策，指向存量提质与需求激活并重。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为179.16万方，本年累计新房成交面积为7250.86万方，累计同比-5.7%。30大中城市近四周平均成交面积为158.2万方，同比-23.5%，环比-4.8%其中一线城市近四周平均成交面积为45.06万方，同比-30.1%，环比-5.8%，二线城市近四周平均成交面积为75.49万方，同比-14.3%，环比-7.4%，三线城市近四周平均成交面积为37.64万方，同比-30.7%环比+2.4%。上周14城商品住宅可售面积为8038.95万方，同比-8.87%，环比-0.53%，14城去化周期为18.11个月，其中一线城市去化周期为13.01个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周20城二手房成交面积为211.9万方，本年累计二手房成交面积为9071.04万方，累计同比+12.1%。20城近四周平均成交面积为160.47万方，同比-20.9%，环比-3.9%。截至2025/10/13全国城市二手房出售挂牌量指数为6.25，环比-3.8%，挂牌价指数为150.28，环比-0.21%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为121宗，成交住宅类土地数量为93宗，新增供应商服类土地数量为124宗，成交商服类土地数量为140宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.62，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.72。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为5670.25元/平方米，溢价率为3.76%，环比+0.8pct，成交商服类土地楼面均价为1800.75元/平方米，溢价率为2.13%，环比+1.06pct。

　　行情回顾：

　　上周A股申万一级房地产行业指数上涨1.51%，沪深300指数上涨3.24%，房地产指数跑输沪深300指数1.73pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.2%，恒生综合指数上涨3.62%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.42pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉