房地产：“十五五”规划建议解读-房地产高质量发展方向聚焦完善制度、优化供给、提升品质；城市更新将进入加速推进阶段

　　事件：2025年10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议（下文简称“十五五”规划建议）全文发布，内容共有15个部分、61条，房地产相关内容也出现在多项战略任务中。

　　此次“十五五”规划建议与“十四五”相比，最大的两个区别是，1）由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。2）在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产高质量发展”条目，而此前的“十四五”规划建议中房地产无单列条目，体现出当前中央对于地产的重视，以及当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。在如何推动房地产高质量发展方面，规划建议也做出了明确指示，主要涉及5大方向：构建房地产发展新模式、优化保障房

　　供给、增加改善性住房供给、“好房子”建设、建立房屋安全管理制度。

　　方向一：“十五五”规划建议提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度”。我们预计，“十五五”期间将持续推进并完善房地产开发资金的监管、融资协调机制、以及预售制度的优化。在此前10月11日国新办举办的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部部长就针对“改革完善房地产开发、融资、销售制度”的具体措施进行了展开，包括：1）房地产开发方面，项目交付前，严禁投资人违规抽挪项目公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。2）项目融资方面，推广“保交房”工作中探索形成的行之有效办法，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，项目开发、建设、销售等资金都存入主办银行，主办银行保证项目公司的合理融资需求。同时，建立城市房地产融资协调机制，实施项目“白名单”制度。截至10月11日，全国“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元。3）商品房销售方面，有力有序推进现房销售，做到“所见即所得”，从根本上防范交付风险；继续实行预售的，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益。根据国家统计局，2025年1-9月全国商品房销售中，现房销售的占比达32%，较2020年同期（“十四五”规划建议提出阶段）增加了22个百分点，截至2025年9月末，我国住宅现房库存面积4.0亿平，现房库存占广义库存的比重为25.3%，较2020年同期提升了17.1个百分点。但现房的占比提升是“果”，而不是“因”，是由于近几年的市场下行造成的滞销，因此如何消化库存才是当前的关键问题。而我们看到规划建议中也确实提出了解决方案：优化供给+清理不合理限制措施。

　　方向二：“十五五”规划建议提出“优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求”。对保障房供给的提法从“十四五”规划建议的“有效增加”变为“优化”。根据国新办披露的数据，2021-2024年全国累计开工建设筹集各类保障性住房约780万套，有效解决了2000多万人的住房问题。“十四五”期间，保障性住房已经实现了有效供应。“十五五”期间转而更加注重优化供给结构（包括区域结构和产品结构）以及提升保障房品质。

　　方向三：“十五五”规划建议提出“因城施策增加改善性住房供给”。该提法为首次提出，此前的提法多为“支持改善型住房需求”，新提法更加强调要精准匹配现有的结构化改善性需求。根据克而瑞，2025年1-9月全国市场成交结构整体趋向更大面积，120平以上面积段占比46.9%，同比提升了3.4个百分点，且120平以上的各面积段成交占比均高于去年同期。各线城市对于改善性住房的要求也有所不同。单从面积段来看，1-9月新房成交中一线城市120-140平产品占比提升最多，同比提升2.9个百分点；二线城市140-160平产品占比提升最多，同比提升1.3个百分点；三四线城市160平以上产品占比提升最多，同比提升1.7个百分点。高能级城市的改善性住房面积度相对低能级城市来说更小一些。除此之外，住房的功能性、物联网覆盖度、小区环境、配套服务等等也都是改善性

　　住房需要关注的点。随着时代进步和新质生产力的发展，住房产品的更新迭代也会比以往更快，应该更加与时俱进，给居民提供多元化的产品选择。

　　方向四：“十五五”规划建议提出“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。2025年《政府工作报告》首次将“好房子”写入其中，随后，住建部发布了《住宅项目规范》，并于2025年5月1日正式施行，标志着“好房子”从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准。与此同时，全国多省市相继出台文件，针对新建住宅的建筑设计规范进行优化调整。新规通过放宽阳台、飘窗的面积及进深限制，鼓励设置空中花园和复式挑空，优化公共空间的计容标准等方式，显著提升了住宅产品的空间尺度和舒适性。这些变化不仅满足了改善型住房需求，也为房地产行业的高质量、可持续发展提供了清晰的指引。“十五五”时期，“好房子”建设仍将作为推动房地产高质量发展的重要方向，除此之外，此次还将提升物业服务质量也写

　　入《建议》，住宅开发建设后的物业管理重要性亦在提升。这也意味着房地产市场将从盲目的“量”的扩张彻底转向为全方位的“质”的提升。

　　方向五：“十五五”规划建议提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”。2025年8月，曾在《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》中已经提到“建立房屋安全体检、房屋安全管理资金、房屋质量安全保险等房屋全生命周期安全管理制度”。根据住建部，截至2022年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，意味着这些房屋将进入设计使用年限的中后期，该比例还将不断增加，预计到2040年前后近80%的房屋将进入这个阶段。大量老房子建设标准低、缺乏必要维护，安全隐患较大。我们预计，“十五五”时期，房屋体检、房屋维修金、房屋保险等制度将加快推进，推动房屋安全治理体系走向规范化与制度化，更多城市将积极探索落地适合当地的管理制度，增强房屋的安全保障能力。

　　除了以上单列的“推动房地产高质量发展”中的五大方向之外，在整个规划建议中，还有几处与房地产相关的内容，主要包括“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”、“大力实施城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”、“统筹推进房地产、地方

　　政府债务、中小金融机构等风险有序化解”。以下将详细展开分析。

　　一线城市购房限制性政策仍有优化空间，新消费时代下商业地产价值有望重塑。“十五五”规划建议与“十四五”规划建议均在“消费”相关章节提及房地产，与“十四五”规划建议中“促进住房消费健康发展”不同，“十五五”规划建议明确指出“清理住房消费不合理限制性措施”，提法更加直接和聚焦。基于当前限制性措施主要集中在一线城市，我们预计，仍将延续渐进式的调整方式，但节奏可能会加快。此外，“十五五”规划建议还提及“打造一批带动面广、显示度高的消费新场景”、“建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法”。2024年开始中央反复提及“消费新场景”这一概念，2024年6月发改委发布《关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施》，将“消费新场景”定义为消费新业态、新模式、新产品的系统集成；并提出“培育购物消费新场景”2025年3月，国务院发布《提振消费专项行动方案》，提出“支持推广消费新业态新模式”、“创新多元消费场景”；9月出台的《关于扩大服务消费的若干政策措施》中提出“开展消费新业态新模式新场景建设”。我们认为，以往同质化的传统存量商业已经无法满足当下多样化的新消费需求，存量商业有必要积极调改转型，围绕消费群体偏好变化进行新业态、新呈现形式的创新探索，打造新消费的实体商业场景，未来商业地产领域机遇将增加。

　　城市更新在“十五五”期间将成为房地产高质量发展的重点支撑。从“十四五”规划建议的“实施城市更新行动”到“十五五”规划建议的“大力实施城市更新”，预示着城市更新将进入加速落地阶段。从投资规模来看，2021-2024年城市更新总投资额累计已达到16.6万亿元，其中2023、2024年城市更新整体投资规模保持在2万亿/年以上。我们认为，城市更新除了住宅更新（老旧小区改造、危旧房改造、城中村改造、棚改及拆迁）以外，还有多种类型的旧资产焕新，都是未来城市更新的重点，例如老旧街区改造、告《地产后增量时代的机遇》）。城市更新项目投资额较大、开发周期长，用地政策和资金支持是市场关注重点，我们预计“十五传统商场存量改造、文化历史建筑改造、文旅地产升级、废旧火车站再利用、老旧厂房更新改造、非居改租等（详见我们此前的报五”期间城市更新配套支持政策也有望落地。用地政策方面，推动土地用途转换、容积率转移等政策有望加快落实。资金支持方面，我们预计中央预算内投资、超长期特别国债、地方政府专项债等资金可能会有进一步突破。

　　盘活存量土地与房屋的政策有望持续出台；探索实施建设用地总量按规划期管控模式。“十五五”规划建议提出“完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产”、“依法盘活用好闲置土地和房屋”。2024年以来，中央与地方已经出台多项政策支持盘活存量闲置土地和存量房，根据中指院，截至10月24日，全国各省市已公示的拟用于收购闲置存量土地的专项债总金额超6200亿元，发行规模约2160亿元。我们预计，“十五五”期间将有更多政策性资金支持。同时，“十五五”规划建议还提出“赋予省级政府统筹建设用地更大自主权，探索实施建设用地总量按规划期管控模式，实行统筹存量和增量综合供地”，加强建设用地的规划、系统性统筹与管控，有助于进一步落实严控增量、优化存量、提高质量的要求，可以更好地为房地产高质量发展提供土地要素保障。

　　房地产风险仍被列为防范化解重点领域风险中的一环。此次将“提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。”写入“十五五”规划建议，较“十四五”相比为新增，但基本延续此前中央其他会议的提法，2024年7月的二十届三中全会就有提出“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措”，可见化解房地产风险仍是底线保障工作。

　　整体来看，相较于“十四五”规划建议，此次“十五五”规划建议中有关房地产的篇幅增加，并将“推动房地产高质量发展”单列为一条重要工作内容，体现出中央对于房地产的重视程度也依然较高，房地产的民生属性也进一步强化。同时，明确了“十五五”期间房地产高质量发展的工作方向，主要聚焦完善制度、优化供给、提升品质等方面。我们预计，“好房子”建设与城市更新将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。此外，一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地

　　与房屋的相关政策也存在优化预期。

　　投资建议

　　我们认为此次“十五五”规划建议对于地产相关表态在保障底层风险安全的基础上，增加了实质的关于如何改善的相关定调和方向。我们认为整体是中性偏积极的。因此也给未来落地优化政策打开了空间。基于此，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置

　　业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示

　　政策出台不及预期；销售与房价持续下行；市场信心修复不及预期；房企信用修复不及预期。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐