房地产行业第44周周报：十月百强房企销售同比走弱；“十五五”规划建议指明房地产高质量发展方向将聚焦完善制度、优化供给、提升品质

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大；二手房成交面积同环比降幅均扩大；新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。

　　核心观点

　　新房成交面积环比由负转正，同比降幅扩大。40个城市新房成交面积为264.0万平方米，环比上升3.1%，同比下降37.3%，同比降幅较上周扩大16.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-1.2%、7.8%、-3.1%，同比增速分别为-51.1%、-29.9%、-30.5%，一、二线城市同比降幅较上周分别扩大23.4、19.4个百分点，二线城市同比降幅较上周收窄4.6个百分点。

　　二手房成交面积同环比降幅均扩大。18个城市二手房成交面积为165.3万平方米，环比下降7.5%，同比下降30.9%，同比降幅较上周扩大3.9个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为4.4%、-15.4%、-0.4%，同比增速分别为-28.0%、-37.2%、-22.5%，一、二、三四线城市同比降幅较上周分别扩大2.2、4.7、5.7个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降；去化周期环比下降，同比上升。12个城市新房库存面积为11306万平，环比增速为-0.6%，同比增速为-12.2%；去化周期为18.8个月，环比下降1.4个月，同比提升0.7个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为19.6、15.0、78.2个月，环比分别下降0.8、1.9、5.0个月，一、三四线城市同比分别上升0.9、19.3个月，二线城市同比下降0.3个月。

　　土地市场环比量价齐涨，同比量涨价跌；溢价率同环比均下降。百城全类型成交土地规划建筑面积为2035.2万平方米，环比上升79.6%，同比上升18.1%；成交土地总价为501.0亿元，环比上升160.8%，同比下降20.5%；成交土地楼面均价为2462元/平，环比上升45.3%，同比下降32.7%；溢价率为1.1%，环比下降9.3个百分点，同比下降0.6个百分点。

　　房企国内债券发行量同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为59.0亿元，环比下降76.9%，同比下降60.9%（前值：353.2%）。总偿还量为205.3亿元，环比上升122.5%，同比上升79.6%（前值：77.8%）；净融资额为-146.3亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.7%，较上周下降2.2pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-0.3%，较上周上升1.5pct。房地产板块PE为25.20X，较上周下降2.83X。

　　百强房企10月全口径销售同比降幅扩大。百强房企10月实现全口径销售额同比-39.8%（前值：-2.4%）；1-10月百强房企累计同比-16.7%（前值：-12.8%）。TOP20房企中，10月销售额同比增速为正的有：绿地（+67%）、中国中铁（+61%）、金茂（+3%）。1-10月累计销售额同比增速为正的有：金茂（+24%）、国贸（+22%）、中国中铁（+11%）、绿地（+5%）、建发（+2%）、越秀（+1%）。

　　政策

　　10月28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》发布，针对房地产的提法出现在多项战略任务中。此次“十五五”规划建议与“十四五”相比，最大的两个区别是，1）由“十四五”中的“房住不炒”的定调转向至“十五五”的“高质量发展”。2）在“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”部分中，单列“推动房地产高质量发展”条目，而此前的“十四五”规划建议中房地产无单列条目，体现出当前中央对于地产的重视，以及当前中央对于房地产的考量更多在民生层面。在如何推动房地产高质量发展方面，规划建议明确提出“加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度”五大方向。此外，在规划建议中，还有其他几处与房地产相关的内容，主要包括“清理汽车、住房等消费不合理限制性措施”、“大力实施城市更新”、“盘活用好低效用地、闲置房产”、“统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解”。我们预计，“十五五”期间，“好房子”建设与城市更新将持续推进，或将进一步挖掘和释放改善型需求，助力行业企稳发展。此外，一线城市购房限制性政策、商业地产领域、盘活存量土地与房屋的相关政策也存在优化预期。

　　投资建议：

　　我们认为本周发布的“十五五”规划建议对于地产相关表态在保障底层风险安全的基础上，增加了实质的关于如何改善的相关定调和方向，整体是中性偏积极的。因此也给未来落地优化政策打开了空间。基于此，我们对未来地产行业的修复有一定信心。地产从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，在新消费时代下，提前布局新业态、新模式、新场景的商业地产公司，有望率先走出重围。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团、城投控股。3）积极探索新消费时代下的新场景建设和运营模式的商业地产公司：大悦城、华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、百联股份。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐