2025年11月房地产市场跟踪：10月房地产市场量价承压，“十五五”指引高质量发展路径
"十五五"规划建议明确提出推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式。中央从完善基础制度、优化供给结构、提升居住品质等多维度系统部署，既是对当前市场企稳态势的巩固深化，更是着眼长远、破解房地产发展深层次矛盾的战略举措。这一系列部署体现了"稳增长、防风险、惠民生"的政策协同，为下一阶段房地产行业转型升级指明了方向，将从根本上明确行业发展逻辑。
《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《规划》）指明了未来五年房地产行业的发展方向。在国家大力提振消费，完善促进消费制度机制的背景下，房地产行业将清理不合理限制性消费措施。与“十四五”期间通过宏观调控实现“房住不炒”相比，未来五年房地产市场或将维持整体宽松政策。房地产存量消化方面强调盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施；增量方面则加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。供应结构方面，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。供应品质方面，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度。未来五年房地产市场供给核心主线仍是“盘活存量”和“优化增量”，重要的抓手则包括坚持“保障+市场”双轨并行，既满足低收入人群的住房需求，让住房保障体系更加普惠，又能适应人口结构变化和流动趋势，满足改善需求。另外，持续推进“好房子”的建设理念，推动行业从规模扩张向质量提升转型，让购房者能够享受到高质量住房成果，提升人民生活品质。风险防控方面，《规划》指出统筹推进房地产风险有序化解，严防系统性风险。“十五五”期间房地产领域的风险仍是防范化解风险的重点工作之一。
中诚信国际认为，《规划》为房地产行业的未来五年的相关部署，标志着房地产调控将从短期调控转向长效机制建设，从需求管理转向供给优化，具有根本性、全局性意义。市场供需层面，多层次住房供给体系将有效满足不同群体需求，保障性住房解决新市民、青年人基本住房问题，改善性住房供给释放消费升级潜力，"好房子"建设标准提升居住品质预期，配合消费限制性措施清理，购房需求将更趋理性和可持续。对房地产企业来说，新模式倒逼企业转变发展方式，完善的基础制度将规范开发经营行为，融资制度优化改善企业资金环境，全生命周期管理提高行业准入门槛，推动资源向优质企业集中，促进市场优胜劣汰。市场信心方面，顶层设计明确行业发展方向，制度化保障取代短期政策刺激，稳定了长期预期；房屋品质提升和价值回归有助于增强资产认知理性，减少投机炒作；系统性风险防控机制夯实了市场稳定基础。未来五年，随着政策规划相关措施的逐步落实，房地产有望逐步摆脱对短期刺激的依赖，逐步形成内生发展动力，并为最终实现健康可持续发展找到出路。
10月新房价格同比跌幅持续收窄，销售金额同环比均大幅下降；二手房市场表现趋弱，大部分城市延续“以价换量”态势。商品房待售面积环比连续8个月下降，但库存仍处高位，去库存压力仍较大。10月房企境内债券市场融资转为净流入态势，市场偏好谨慎，二级市场交易热度不高；越秀地产完成境外发行。11月26日，万科一笔境内债寻求展期。
需求端，10月，商品住宅价格环比延续下行趋势，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市数量为6个，其中一线城市和二三线城市环比均持续下降，但商品住宅价格同比降幅自2024年11月起连续12个月呈收窄态势。从销售情况来看，10月商品房销售面积及销售金额同比降幅分别为19.60%和25.06%，环比降幅分别为27.94%和25.53%；前10月累计销售面积和销售金额同比降幅较上月进一步扩大，下行压力较大。“十五五”规划建议明确提出推动房地产高质量发展，住建部部长强调“四好”建设与现房销售，持续巩固房地产市场止跌回稳态势。
供给端，根据克而瑞监测数据，10月土地成交建筑面积和金额分别环比下降13%、20%，从市场热度看，热度仍集中于上海徐汇滨江、杭州滨江、广州白云等核心城市的少数核心板块，但整体平均溢价率则进一步回落。10月新开工面积及竣工面积同比均大幅下滑，累计降幅同比均扩大。商品房待售面积连续8月环比下降至7.56亿平方米，但仍处于历史高位，去库存压力仍较大。房地产开发投资方面，1~10月房地产开发投资规模同比下降14.70%，累计降幅环比持续小幅增加，资金来源中购房者个人按揭贷款和定金及预付款同比分别下降12.80%和12.00%。
二手房市场来看，10月70个大中城市二手销售住宅价格均有所下行，继上月之后，再次全面下跌，一线城市二手住宅销售价格同比下降4.4%，降幅比上月扩大1.2个百分点，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降4.7%、3.4%、6.4%和3.3%；二线城市二手住宅销售价格同比下降5.2%，降幅扩大0.2个百分点；三线城市二手住宅销售价格同比下降5.7%，降幅与上月相同。成交量方面，当前多数城市二手房市场延续“以价换量”行情，10月二手房市场成交量有所回落，整体呈现“旺季不旺”特征。第三方监测的百城二手房挂牌量达65.36万套，同比增长10.82%，其中二线城市和新一线城市挂牌量增幅高于一线城市，二手房市场整体去化压力仍存，流动性放缓态势未改，预计11月、12月二手房成交量将继续保持低位运行。
债券市场方面，10月境内债券融资金额环比微增，净融资规模转为净流入态势，除了滨江集团、卓越商业外，其他发行主体均为央国企，其中卓越商业的债券发行由中债公司提供担保；10月越秀地产境外发行28.50亿元绿色票据，息票率3.30%；11月26日，万科一笔20亿元境内债寻求展期。自11月25日至12月末房地产企业境内债整体到期规模345.14亿元；境外市场无境外债到期。二级市场方面，10月，房企境内债券日均交易量环比有所上升，成交热度整体不高，市场偏好仍以央国企为主，高收益地产债平均成交价环比上升，投资类地产债券1收益率环比微降。境外市场方面，10月以来中资房企债券交易价格小幅上升。
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