房地产行业周报：房地产行业第5-6周周报（2025年1月25日-2025年2月7日）春节成交好于去年，1月百强房企销售同比由正转负受春节假期影响，第5-6周新房成交面积环同比均由正转负；二手房成交面积同环比

　　核心观点

　　受春节假期影响，新房成交面积同环比均由正转负。第5-6周（1月25日-2月7日）40城新房成交面积125.3万平，环比下降73.9%，同比下降55.1%，同比增速较第4周下降了60.2个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-84.0%、-76.2%、-60.8%，同比增速分别为-75.2%、-72.5%、-60.6%，一线城市同比降幅较第4周扩大了67.7个百分点二、三四线城市同比增速较第4周分别下降了80.2、76.5个百分点。

　　受春节假期影响，二手房成交面积同环比降幅均扩大。第5-6周（1月25日-2月7日）18个城市成交面积为76.3万平，环比下降78.8%，同比下降77.1%，同比降幅较第4周扩大了68.7个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-85.5%、-77.2%、-73.7%，同比增速分别为-72.9%、-81.4%、-72.5%。一、二、三四线城市同比增速较第4周分别下降了91.0、56.8、64.0个百分点。

　　新房库存面积与去化周期同环比均下降。截至第6周末，12个城市新房库存面积为9023万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-13.6%；去化周期为13.0个月，环比下降0.1个月，同比下降3.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.1、10.2、36.0个月，一、三四线城市环比均下降0.1个月，二线城市环比持平。

　　土地市场环比量跌价升；溢价率环比持平，同比上升。第4-5周（1月20日-2月2日）百城成交土地规划建面为1655.0万平，环比下降22.1%，同比下降44.7%；成交土地总价为563.5亿元，环比上升63.9%，同比上升1.0%；成交土地楼面均价为3405元/平，环比下降110.3%，同比上升82.7%；成交土地溢价率为5.1%，环比持平，同比上升1.6个百分点。

　　受春节假期影响，房企未发行国内债券。第5周房地产行业国内债券总偿还量为50.3亿元同比下降60.2%（前值-48.9%），环比下降57.4%，净融资额为-50.3亿元；第6周房地产行业国内债券总偿还量为21.1亿元，同比下降50.0%（前值：60.2%），环比下降58.1%净融资额为-21.1亿元。

　　板块收益有所上升。第6周（1月31日-2月7日）房地产行业绝对收益为2.7%，较第5周上升3.9pct，房地产行业相对收益为0.7%，较第5周上升1.5pct。房地产板块PE为20.56X较第5周上升0.35X。

　　2025年春节新房、二手房网签备案数据均好于2024年春节。从网签备案数据来看，2025年春节假期期间55城新房成交套数同比增长19%，但较2023年春节下降49%，较2022年春节下降59%22城二手房成交套数同比增加15%，但较2023年春节增长58%，较2022年春节增长125%。（20222023年春节假期为除夕至年初六，2024、2025年春节假期为年初一至年初七）

　　受春节假期因素影响，百强房企2025年1月销售同比由正转负。百强房企2025年1月全口径销售额同比-5.3%（2024年12月：+1.7%）。TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的房企超过半数：中铁建（+234%）、深业（+174%）、融创（+88%）、华发（+48%）、保利置业（46%）、中交（+345%）、中海（+15%）、国贸（+14%）、金茂（+5%）、建发（+4%）、华润（+2%）、越秀（+0.3%）。

　　政策

　　第5-6周，大连发布公告，拟调整公积金贷款政策，首付款比例降至20%；四川省政府自3月1日起向成都、攀枝花、绵阳、眉山四市下放省级用地审批权，旨在提升行政效率及优化土地资源配置；宁波市发布计容新规，包括不封闭阳台按水平投影面积1/2计容等内容。

　　重要公司公告

　　春节前最后一个工作日（1月27日），万科连发数份公告，涉及高管变动、业绩亏损和资产出售，尤其是郁亮、祝九胜等核心管理层变动；随着新年开工第一天（2月5日）《关于集团管理团队人员职责分工的决定》和《关于赵正阳等人拟任职情况的公示》两份文件的传出，万科新的管理层架构逐渐清晰化，10余名来自深圳国资系统的高管全面入驻集团核心岗位，董事会主席郁亮卸任，由深圳地铁集团董事长辛杰接棒。深圳国资管控的增强或有助于万科保持与政府、金融机构之间的关系，但新管理层将如何帮助万科缓解流动性压力，仍需要等待后续进一步的消息。根据我们的统计，2025年万科将面临到期债务的高峰到期公开债务约251亿元，其中1、2、5、7、12月的国内外债券到期规模较大。

　　投资建议

　　我们认为，1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响下，楼市成交数据如期走弱，2024年四季度以来的市场修复是否延续到了今年仍需要进一步验证。两会或是重要的基本面与政策观察时点。此前的市场修复行情能否得到巩固，一方面依赖于是否出现新一轮因城施策的房地产宽松政策，另一方面也取决于货币化旧改的推进进度。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐