房地产行业2025年1月月报：1月楼市成交环比季节性回落，但较去年春节月有大幅增长；土拍溢价率创近三年新高

　　核心观点

　　【新房成交】

　　传统推盘淡季+春节假期的影响下，1月新房成交同环比均回落，但和去年春节月相比显著增长。1月40城新房成交面积环比-52.5%，同比-11.9%，同比增速较上月下降40.8pct。1月新房供应季节性回落，导致成交环比出现下滑。根据克而瑞，30个重点城市1月前22日新增供应461万平，因上月基数较高，环比-47%，同比-12%，不过从绝对量来看，仍高于去年2月春节月全月供应量383万平。春节假期错配的影响下，导致成交同比出现下滑，不过成交绝对量较去年2月春节月有53.3%的增长。

　　从各能级城市来看，高能级城市新房成交量较去年春节月相比显著增长。1）一线城市：1月新房成交面积环比-47.1%，同比-10.5%，同比增速较上月降低了45.3pct，但绝对量较去年2月春节月增长124.9%。具体来看，北京、上海成交增长动能略有放缓，同环比均下滑，北京环比-47%、同比-57%，上海环比-37%、同比-10%；广州、深圳同比出现增长，广州环比-54%，同比+22%，深圳环比-49%、同比+57%。2）二线城市：1月新房成交面积环比-59.1%，同比-12.6%，同比增速较上月下降了40.3pct，绝对量较去年2月春节月增长58.8%。其中，仅南宁、南京新房成交同比出现上涨，其余我们跟踪的二线城市同环比均下跌。3）三四线城市：1月新房成交面积环比-39.4%，同比-12.2%，同比增速较上月下降了36.4pct，绝对量较去年2月春节月增长2.9%。韶关、海门、温州、扬州新房成交同环比均提升，江门、舟山、金华新房成交同比增长，其余城市新房成交同环比多呈下降趋势。

　　【二手房成交】

　　1月二手房成交同比持续正增长，较去年春节月大幅增长。1月18城二手房成交面积环比-39.5%，同比+1.3%，同比增速已经连续8个月保持正增长，同比涨幅虽然较上月收窄了74.7pct，但绝对量较去年2月春节月大幅增长106.9%。

　　从各城市能级来看，一、二线城市二手房成交同比保持正增长，三四线城市同比由正转负，但较去年春节月都有大幅增长。1月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-42.9%、-40.3%、-31.3%，同比增速分别为13.1%、2.4%、-22.7%，一、二线城市同比涨幅分别较上月收窄了86.0、83.2pct，三四线城市同比由正转负，同比增速较上月下降了34.8pct。不过，和去年2月春节月相比，各能级城市二手房成交量均出现了大幅增长，一、二、三四线城市分别增长121.4%、109.0%、71.4%。一线城市中，北京和深圳同比分别增长5%和39%，环比分别下降42%和45%。二线城市中，南宁、苏州同比增幅分别为96%、9%。

　　预判后市，2月正值传统淡季，预计市场将延续供需两淡，不过考虑到去年2月为春节月，基数较低，我们预计成交同比将出现正增长。3月两会后将是较好的基本面观察时间点。

　　【新房库存与去化】

　　库存与去化：库存规模与去化周期同环比均下降。1月末我们跟踪的12城新房库存面积环比-1.7%，同比-12.1%；整体去化周期为14.2个月，环比-0.1个月，同比-2.6个月。一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-3.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.8%、-18.6%、18.0%；去化周期分别为14.6、11.9、44.1个月，一、三四线城市环比分别下降0.3、0.4个月，二线城市环比上升0.2个月，一、二、三四线城市同比分别下降2.4、3.2、6.8个月。具体来看，我们跟踪的所有城市中仅上海、杭州去化周期在12个月内。

　　重点城市新房项目平均去化率环比提升6pct至44%。根据克而瑞，重点城市1月（前22日）平均开盘去化率为44%，环比+6pct，同比+17pct，延续弱复苏走势；其中一线城市平均开盘去化率32%，环比-6pct，同比+10pct；二线城市平均开盘去化率为51%，环比+8pct，同比+19pct。具体来看，上海、杭州短期内热度较高，1月（前22日）推盘量分别为11次和26次，平均去化率同环比齐增，均持稳5成以上，苏州、长沙、徐州、武汉等房企推盘更倾向于“以销定产”，仅素质较好的盘倾向于加快推盘节奏，去化率也均在7成以上。从变化趋势来看，同环比齐增类城市除了短期内热点恒热的上海、杭州之外，还有苏州、长沙、武汉、珠海、青岛等二三线城市，一方面开盘“提质缩量”，单城市推盘次数均不超过3次，适销楼盘加速入市；另一方面经历了前期深度调整，市场有弱复苏趋势；还有部分城市如广州、佛山等受1月供给结构影响，去化率不升反降，市场延续低迷。值得关注的是，当前整体市场止跌企稳特征明显，重点城市中仅有3城1月（前22日）去化率不及去年同期，多数城市市场热度还是呈现稳步上升趋势。

　　【土地市场】

　　1月土地市场成交规模季节性回落，但溢价率创近三年新高。1月全国（300城）成交土地建面环比-74.3%，同比-18.4%；楼面均价环比-27.8%，同比+13.8%；平均土地溢价率为8.1%，环比+4.3pct，同比+4.8pct。北京、深圳、杭州等地的优质地块在年初成交，再加之1月三四线城市土地成交比例下降，明显提升了2025年1月的平均溢价率，为2022年以来的新高。一、二、三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为-87.8%、-77.1%、-73.3%，同比增速分别为-76.1%、-28.4%、-4.3%；楼面均价分别25824、1735、1002元/平，环比增速分别为247.5%、-21.8%、-41.2%，同比增速分别为436.0%、-5.1%、29.7%；平均溢价率分别为14.8%、16.0%、1.8%，其中一线城市环比+4.1pct，同比+9.6pct；二线城市环比+12.3pct，同比+13.5pct；三线城市环比-0.03pct，同比-1.3pct。

　　【房企】

　　房企销售：受春节假期因素影响，百强房企1月销售同比由正转负。百强房企1月全口径销售额同比-5.3%（前值：+1.7%）。TOP20房企中，1月销售额同比增速为正的房企超过半数：中铁建（+234%）、深业（+174%）、融创（+88%）、华发（+48%）、保利置业（46%）、中交（+345%）、中海（+15%）、国贸（+14%）、金茂（+5%）、建发（+4%）、华润（+2%）、越秀（+0.3%）。

　　房企拿地：在重点城市土拍带动下百强房企拿地金额、拿地强度同比均大幅提升。百强房企1月全口径拿地金额同比+43.4%，拿地强度（拿地金额/销售金额）从提升至47%，环比+8pct，连续三个月拿地强度提升，同比+16pct；拿地建面同比-8.0%；年初北京、杭州、深圳等核心城市土拍带动1月拿地楼面均价同比+56.0%。头部房企拿地强度相对较大，CR5、CR10、CR20拿地强度分别为80%、66%、54%。具体来看，1月拿地金额超过50亿元的主流房企有：招蛇（拿地金额126亿元，拿地强度140%）、华润（124亿元，107%）、建发（92亿元，105%）、滨江（83亿元，115%）、中海（76亿元，63%），仍以销售规模居前的央企及地域深耕型优质企业为主，且投资均聚焦高能级城市。

　　房企融资：1月行业融资规模同环比均下滑。1月房地产行业国内外债券、信托、ABS发行规模合计510亿元，同比-17%，环比-24%，平均发行利率2.93%，同比-0.36pct，环比+0.13pct。具体来看，苏高新、首创、中交发行国内债券规模较大，分别为26、20、17亿元。从到期规模来看，2025年国内外债券到期规模为7734亿元（其中国内债券5596亿元，海外债券2138亿元），到期规模略大于2024年（7703亿元）。2025年3、6、7月是到期小高峰，到期规模分别为1012、936、931亿元。

　　【政策】

　　1月中央多次强调推进城市更新工作，另外地方专项债用于收储政策预计于2025年逐步释放。1）1月3日，国务院常务会议，研究推进城市更新工作。会议指出，城市更新关系城市面貌和居住品质的提升，是扩大内需的重要抓手。要加强用地、资金等要素保障，盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。2）1月20日，何立峰在全国城市更新工作部署视频会议上要求，大力实施城市更新，有力有序有效推进城市更新重点任务。会议要求，要落实项目资金平衡责任，按照市场化、法治化原则，统筹利用各方面资金，构建好政府、市场与住户之间的资金共担机制。3）1月22日，自然资源部、财政部、中国人民银行、国家金融监督管理总局新修订了《土地储备管理办法》，其中，在土地储备计划方面新增了“结合城市更新、成片开发等工作划定储备片区”等内容。此外，财政部再发声，房地产相关支持政策或加快落位。一方面，财政部表示“将推动此前已出台的房地产政策进一步落实，效果将在2025年逐步释放。另一方面，针对去库存表示，在研究扩大专项债的使用范围，在2025年新增发行专项债额度内，地方可根据需要统筹安排用于土地储备和收购存量商品房，这两项政策都将在2025年逐步释放”。我们认为，随着地方专项债券资金的落地，收储工作或将提速。另外，供给端方面，据金融监管总局数据，截至1月22日“白名单”项目贷款金额达5.6万亿元，已支持1400万套住房交付，预计“白名单”机制在2025年将持续发挥作用，进一步修复企业和购房者市场预期。

　　地方层面，1）钦州、岳阳调整住房套数认定；2）厦门、济南、昆明、岳阳等地优化公积金政策；3）昆明推行套内面积计价；4）广州南沙区、北京优化土地供应结构，昆明、武汉东湖高新区等地优化项目计容规则，助力好房子建设。5）杭州多区、武汉东湖高新区等地发放购房补贴。

　　【板块收益】

　　1月地产板块继续回调，主要是由于前期的政策效果边际减弱，市场对于后续基本面走向存在分歧，市场修复力度减弱。1月房地产板块绝对收益为-6.1%，相对收益（相对沪深300）为-3.1%。不过我们认为，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在发力，且后续的政策应该逐步更具针对性；虽然我们不排除基本面或出现小幅回调的可能，但不改当前板块安全边际较高、绝对估值水平较低、且大方向向好的基本格局。因此我们认为2025年整体地产行业仍有较大的参与机遇，弹性向上仍明确，仍然看好地产板块机会。

　　投资建议

　　我们认为，1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，2024年四季度以来的市场修复是否会延续到今年仍需要进一步验证。两会或是重要的基本面与政策观察时点。此前的市场修复行情能否得到巩固，一方面依赖于是否出现新一轮因城施策的房地产宽松政策，另一方面也取决于货币化旧改的推进进度。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。

　　风险提示：

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐