房地产行业报告：专项债收储政策正在进入落地期

　　投资要点

　　从春节假期及节后市场表现来看，重点一二线城市新房和二手房成交均有明显回暖迹象。政策方面，专项债收储政策正在进入落地期根据中指院数据，截至2月11日，广东省多个城市公告中涉及收购土地总数量超160宗，土地使用面积超680万平方米，拟收购价格合计超350亿元，约70%的地块拟收购价格与成交价的比值在0.8-1.0之间，后续观察的重点为企业获得资金后是否继续进行投资开发，形成增量资金，带动地产投资企稳。

　　行业基本面跟踪

　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为124.47万方，本年累计新房成交面积为1138.72万方，累计同比+3.1%。30大中城市近四周平均成交面积为100.72万方，同比-21.3%，环比-18%。其中一线城市近四周平均成交面积为28.97万方，同比-28.8%环比-29.7%，二线城市近四周平均成交面积为47.51万方，同比-22.1%，环比-9.6%，三线城市近四周平均成交面积为24.24万方，同比-7.7%，环比-16.7%。上周重点9城商品住宅可售面积为5591.43万方，同比-13.53%，环比-1.62%，重点9城去化周期为13.18个月，其中一线城市去化周期为12.36个月。

　　（2）二手房成交及挂牌：上周重点12城二手房成交面积为130.96万方，本年累计二手房成交面积为1063.88万方，累计同比+35.6%。重点12城近四周平均成交面积为98.43万方，同比+9.7%，环比-16.4%。截至2025/2/9全国城市二手房出售挂牌量指数为41.45，环比+6.8%，挂牌价指数为157.2，环比-0.47%。

　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地数量为21宗，成交住宅类土地数量为20宗，新增供应商服类土地数量为38宗，成交商服类土地数量为32宗。近四周100大中城市平均住宅类土地成交数量/供应数量为0.92，平均商服类土地成交数量/供应数量为0.73。近四周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为6744.75元/平方米，溢价率为9.7%，环比-1.99pct，成交商服类土地楼面均价为2118.25元/平方米，溢价率为3.07%，环比-0.31pct。

　　行情回顾

　　上周A股申万一级房地产行业指数上涨2.02%，沪深300指数上涨1.19%，房地产指数跑赢沪深300指数0.83ct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨2.29%，恒生综合指数上涨6.56%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数4.28pct。

　　风险提示：

　　政策不及预期，行业销售不及预期，收储进度不及预期，市场情绪极端避险。

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中邮证券 高丁卉