地产行业月报:板块配置性价比凸显,关注3月楼市表现
本月观点:基于回撤幅度大、业绩利空释放及政策与基本面博弈窗口临近,近期板块反弹,短期地产关注度升温催化主要源于:1)深圳国资全面介入万科管理,为万科提供融资等支持,提升市场信心及板块情绪;2)节后核心城市逐步回温;3)科技板块大幅上涨叠加政策与基本面博弈窗口临近,相对滞涨的地产投资性价比凸显。当前楼市量价较高点已明显回落,叠加首付及利率下调,居民置业门槛已大幅改善,尽管存量库存较高、房价及收入预期仍制约楼市表现,但我们认为市场急跌已过。随着更多高得房率、高品质好产品入市,或带来部分需求由二手房市场回流至新房市场,带来好产品市场率先企稳,短期重点关注3月楼市表现。个股建议关注:1)历史包袱较轻、库存结构优化房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等;2)估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等;3)同时建议关注经纪(贝壳)、物管(中海物业、保利物业、招商积余)、代建(绿城管理控股)等细分领域头部企业。
政策:1月进入政策空档期,多地发布专项债收储公告。2025年1月涉房类政策(含中央及地方)9项,全部为偏松类政策,多地拟使用专项债收储,行业去库存步伐加快。
资金:1月个人住房贷款修复,新发放个贷利率环比持平。1月个人住房贷款增长有所好转,新增2447亿元,同比多增1519亿元,得益于商品房销售韧性,叠加2024年10月存量房贷利率再度下调,居民提前偿贷行为有所减少;新发放个人住房贷款利率3.11%,较上月持平。
楼市:1月淡季效应显现,关注3月销售情况。1月50个重点城市新房日均成交环比降53.4%,同比降15.2%;重点20城二手房日均成交环比降37.2%,同比降3.8%。春节假期楼市成交整体平稳,节后核心城市逐步回稳,若重点城市楼市小阳春或提振市场信心,若楼市走弱,或将迎来新的政策支持期。
地市:供应成交季节性下滑。1月百城土地供应建面环比降41.6%;百城成交建面环比降75.1%;月内一二线城市拍出多宗高溢价地块,百城平均溢价率9.52%,环比升5.9pct。多地先后发布专项债用于闲置土地收储公告,加快行业去库存步伐,房企闲置土地可借此得到盘活,带动投资开发链条重启,也可促使房企重新进入土拍市场。
房企:开年首月土地市场“开门红”,头部央国企投资持续活跃。2025年首月土地市场“开门红”,土地供应品质持续提升,北上深等一线城市土地成交较为活跃,且有多宗高总价地块成交,多由头部央国企获取。需求端预期改善,叠加高端项目热销,带动房企投资端信心回升。
板块表现:1月申万地产板块跌6.12%,跑输沪深300(-2.99%);截至2025年2月17日,当前地产板块PE(TTM)36.42倍,估值处于近五年95.2%分位。
风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展产生负面影响。
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