房地产行业2025年1月70个大中城市房价数据点评：70城新房、二手房房价环比跌幅均持平；二线城市新房房价环比增速回正

　　国家统计局发布2025年1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70大中城市新房价格环比下降0.1%；二手房价格环比下降0.3%。

　　核心观点

　　25年1月70大中城市新房、二手房房价环比跌幅均持平。25年1月70大中城市新房房价环比下降0.1%，二手房房价环比下跌0.3%，环比降幅均与24年12月持平。从房价下跌的城市数量来看，25年1月70城中新房房价环比下跌的城市数量有42个，较24年12月减少了1个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.29%，较24年12月收窄0.02个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有60个，与24年12月持平，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.42%，与24年12月持平。1月进入传统销售淡季，房价仍在持续下跌，但房价的降幅也基本稳住，环比跌幅并未扩大。

　　25年1月一线城市新房、二手房房价环比持续正增长，但涨幅均小幅收窄。1）新房：25年1月一线城市新房房价环比增长0.1%，环比增速虽较24年12月下降了0.1个百分点，但环比连续两个月保持正增长。具体来看，仅剩北京新房房价仍在下跌，上海、深圳持续正增长，广州止跌。其中，上海环比上涨0.6%（前值：+0.5%），自2019年8月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足；深圳环比上涨0.2%（前值：+0.2%），环比连续4个月上涨；广州环比持平（前值：-0.1%），在连续19个月房价下滑后止跌；北京环比下降0.4%（前值：-0.1%），已经连续10个月房价下滑。2）二手房：25年1月一线城市二手房房价环比增长0.1%，环比增速虽较24年12月下降了0.2个百分点，不过，环比已经连续四个正增长。其中，北京环比上涨0.1%（前值：+0.5%）；上海环比上涨0.4%（前值：+0.9%）；深圳环比上涨0.4%（前值：+0.1%）；仅广州环比下降0.2%（前值：-0.3%）。2024年四季度一线城市受政策利好最为明显，市场信心有所修复，购房者置业意愿改善，业主对房价的预期也有所改善，议价空间收窄，房价环比持续正增长，但随着政策效果边际减弱以及传统淡季的来临，2025年1月一线城市房价涨幅出现了小幅收窄。

　　25年1月二线城市新房房价环比回正，二手房房价环比增速持平。成都、天津、宁波、南京、厦门、青岛等基本面较好的重点城市新房与二手房房价环比均上涨或持平。1）新房：25年1月二线城市新房房价由24年12月的环比持平转为环比增长0.1%。二线城市新房房价环比增速自23年6月以来首次回正。55%的二线城市新房房价环比持平或上涨：南京、成都环比上涨0.7%，宁波环比上涨0.6%，武汉环比上涨0.5%，重庆、海口环比上涨0.4%，杭州、天津、太原、郑州环比上涨0.3%，大连、福州环比上涨0.2%，厦门、青岛、南宁环比上涨0.1%，长沙、兰州环比持平。2）二手房：25年1月二线城市二手房房价环比下降0.3%，环比降幅与24年12月持平。19%的二线城市二手房房价环比持平或上涨：宁波环比上涨.3%，成都环比上涨0.2%，天津环比上涨0.1%，南京、厦门、青岛环比持平，其余城市环比均下跌。

　　25年1月三线城市新房、二手房房价环比跌幅均持平。1）新房：25年1月三线城市新房房价环比下降0.2%，环比跌幅与24年12月持平，与24年4-9月平均0.7%的环比跌幅相比，已经明显收窄。1月新房房价中仅三线城市环比负增长，一、二线城市环比均出现上涨。具体来看，无锡环比上涨0.5%，三亚、惠州、赣州环比上涨0.2%，遵义、泉州、平顶山环比上涨0.1%，金华环比持平，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有北海、丹东、锦州、扬州、泸州，环比跌幅均大于等于0.5%。2）二手房：25年1月月三线城市二手房房价环比下降0.4%，环比跌幅与24年12月持平，与24年4-9月平均0.9%的环比跌幅相比，已经明显收窄。除无锡环比增长0.2%以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有：扬州环比下跌1.2%，锦州、襄阳环比下跌0.8%，唐山、安庆、常德环比下跌0.7%。

　　25年1月仅刚需产品的二手房房价环比跌幅扩大，我们认为底部传导链仍存压力。其余产品房价环比跌幅均持平或收窄。1）刚需产品：25年1月90平以下新房房价环比下降0.1%，环比降幅较24年12月收窄了0.1个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较24年12月扩大了0.1个百分点。2）刚改产品：25年1月90-144平新房房价环比持平，环比增速与24年12月持平；二手房房价环比下降0.3%，环比降幅与24年12月持平。3）改善型产品：25年1月144平以上新房房价环比下降0.1%，环比降幅较24年12月收窄了0.1个百分点；二手房房价环比下降0.4%，环比降幅与24年12月持平。

　　投资建议

　　我们认为，1月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，新房、二手房房价仍在持续下行，2024年四季度以来的市场修复是否会延续到今年仍需要进一步验证。两会或是重要的基本面与政策观察时点。此前的市场修复行情能否得到巩固，一方面依赖于是否出现新一轮因城施策的房地产宽松政策，另一方面也取决于货币化旧改的推进进度。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：信达地产、云南城投。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐