房地产行业研究周报：监管传递融资“暖意”，土拍市场逐步升温

　　行业追踪（2025.2.16-2025.2.22）

　　证监会、金管局传递地产融资“暖意”

　　25年2月17日，证监会提出“统筹做好房地产企业融资支持和债券违约风险防控”。2月19日，国家金融监管总局提出“要用好‘白名单’机制，打好房地产各项融资工具‘组合拳’，满足包括民营房企在内的各类房地产企业不同环节、不同阶段的合理融资需求。”上述表态如“满足包括民企在内的……不同环节、阶段的合理融资需求”为首次出现，结合证监会对房企融资的积极表态，一定程度传递对房企融资支持的范围、渠道及力度或存在潜在扩大空间。我们认为，在供给侧出清临近收尾、需求侧企稳逐步确立的背景下，针对企业的融资支持或有利于重新推动周期上行，如“国央企”融资扶持利好其财务杠杆的增加、“未出险民企”利好其债务化解，“已出险房企”利好存量交付；未来融资政策支持仍将基于已有框架，加大力度。政策催化下“由量到价”积极传导

　　国家统计局数据显示，2025年1月，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比总体略降；一二三线城市同比降幅均持续收窄。从房价走势看，各能级城市新房、二手房价格同比降幅持续收窄，反映四季度以来政策效应带动的成交量提升向价格端积极传导，微观层面表现为“新房价格折扣减小、二手房议价空间收窄”。需要注意的是，1月相较12月，一线城市二手价格环比增幅收窄，二、三线城市环比降幅持平。我们认为，修复动能放缓除春节假期扰动外，或受前期政策效力渐弱影响。当前时点，二手成交量表现仍是决定未来价格走势的主要因素，并将同步影响新房价格。在3月小阳春维持现有热度的假设下，仍需聚焦4-6月二手成交量，若量能持续减弱，不排除价格二次下探的风险。

　　土拍热度改善提振市场信心

　　2025年以来，北京、上海、深圳、杭州、郑州、成都、苏州等多地土拍出现溢价率超过20%的地块。“春江水暖鸭先知”。我们认为，2025年以来高能级城市土拍呈现良好热度，一方面或得益于2024年四季度基本面改善提升房企投资信心，另一方面或受核心区优质地块供给增加、市场竞争较为激烈所致。此外，近期如杭州受益于高科技企业聚集，楼市及土地预期同样获得提振。高溢价土地成交或推动高能级城市新房均价上行，同时优质供货有望吸引改善需求入市，多数城市短期或呈现“供应总量减少、核心供给增加、外围逐步去库”的特征，而不同城市的库存周期差异或将决定其分化走势、周期筑底所需时长及价格水平下限。

　　2月新房、二手房同比增速改善

　　新房市场本周成交222万平，月度同比+32.53%，相较上月改善53.37pct；累计库存10502万平，一线去化加速，二线三线及以下去化放缓。二手房市场本周成交179万平，月度同比+119.80%，相较上月改善106.35pct。2月10日-16日，土地市场本周成交建面2305万平，滚动12周同比-5.03%；成交总额309亿元，滚动12周同比-5.58%；全国平均溢价率4.91%，滚动12周同比+2.79pct。

　　本周申万房地产指数-1.58%，较上周下跌3.60pct，涨幅排名29/31，跑输沪深300指数2.58pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数-0.90%，较上周下降5.38pct，涨幅排序9/11，跑输恒生指数4.69pct；克而瑞内房股领先指数为-0.87%，较上周下跌6.15pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 王雯,鲍荣富,师亮