房地产行业研究：房价“止跌回稳”趋势形成，带看量反弹利好“小阳春”兑现

　　行业点评　　

　　本周A股地产、港股地产、港股物业均上涨。本周（2.15-2.21）本周申万A股房地产板块涨跌幅为-1.6%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.5%，在各板块中位列第10。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为-1.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+4%，沪深300指数涨跌幅为+1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为-5.4%和-2.4%。

　　本周土地市场成交环比回落。本周（2.15-2.21）全国300城宅地成交建面343万㎡，单周环比-48%，单周同比-34%，平均溢价率21%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面5440万㎡，累计同比6%；年初至今，华润置地、建发房产、保利发展、滨江集团、中海地产的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售稳健向上，同环比增速有所回落。本周（2.15-2.21）47个城市商品房成交合计325万平米，周环比+15%，周同比+113%。其中：一线城市周环比+54%，周同比+251%；二线城市周环比+16%，周同比+141%；三四线城市周环比+5%，周同比+74%。

　　本周二手房成交稳健向上，同环比增速有所回落。本周（2.15-2.21）22个城市二手房成交合计247万平米，周环比+21%，周同比+174%。其中：一线城市周环比+19%，周同比+254%；二线城市周环比+21%，周同比+152%；三四线城市周环比+25%，周同比+126%。

　　房价“止跌回稳”趋势逐渐形成。全国房价跌幅持续收窄，二线城市新房价格环比上涨。1月份70城新房价格指数环比下跌0.1%，跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市新房价格环比上涨0.1%，已连续两个月上涨；二线城市新房价格环比上涨0.1%，时隔19个月重回环比上涨区间。70城二手住宅价格环比下跌0.3%，跌幅与去年12月份相比持平;同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3pct；其中一线城市二手住宅价格环比上涨0.1%，已连续四个月上涨。

　　重点城市带看量显著反弹，楼市“小阳春”蓄势待发。根据贝壳披露，春节后第二周（2月10日-2月16日）重点城市二手房的带看量快速上涨，从环比来看七大城市带看量节后第二周环比上周上涨接近80%，其中北京、上海环比增幅超过100%。从绝对值来看，节后第二周带看数据已接近去年四季度的高位水平，其中上海比去年高峰期带看量高出2.1%。考虑到近期并未新增政策刺激市场，当下带看量激增反映潜在购房需求仍有较大释放空间，预计今年三月份楼市“小阳春”行情有望兑现。

　　投资建议

　　二线城市新房价格上涨反映前期一线城市修复趋势得到有效传递，地产止跌回稳的目标有望在年内实现。此外带看量强势上涨指向楼市“小阳春”行情大概率兑现，基本面拐点逐步接近。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、招商蛇口、滨江集团等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

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国金证券 池天惠