房地产行业第1周周报：本周新房二手房成交同比大幅增长，12月百强房企销售同比由负转正

　　核心观点

　　受元旦假期影响，本周新房成交面积环比由正转负，但同比由负转正，政策效果持续显现。40个城市新房成交面积为382.4万平，环比由正转负，环比下降17.6%，同比由负转正，同比上升68.8%。一、二、三四线城市环比增速分别为-5.7%、-25.2%、-6.3%，同比增速分别为89.3%、60.6%、66.3%，其中一线城市同比涨幅较上周扩大了84.3个百分点，二、三四线城市同比增速分别较上周上升了63.5、67.3个百分点。

　　受元旦假期影响，本周二手房成交面积环比由正转负，但同比涨幅扩大，一线城市同比仍然保持高速增长。18个城市成交面积为174.5万平，环比下降24.1%，同比上升38.0%，同比涨幅较上周扩大了3.4个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-16.8%、-27.5%、-24.3%，同比增速分别为71.1%、25.4%、-4.6%。其中，一、二线城市同比涨幅较上周分别扩大了10.6、1.3个百分点，三四线城市同比涨幅较上周收窄了12.9个百分点。

　　新房库存面积与去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为9201万平，环比增速为-1.4%，同比增速为-11.8%；去化周期为11.9个月，环比下降1.0个月，同比下降3.4个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为13.0、9.2、31.6个月，环比分别下降1.2、0.7、5.7个月，同比分别下降3.2、3.6、26.9个月。

　　土地市场环比量价齐跌，溢价率环比下降同比上升。百城成交土地规划建面为5237.3万平，环比下降10.6%，同比上升10.8%；成交土地总价为1217.7亿元，环比下降20.7%同比下降2.7%；楼面均价为2325元/平，环比下降11.3%，同比下降12.2%；土地溢价率为1.8%，环比下降1.7个百分点，同比上升0.1个百分点。

　　房企国内债券发行规模同环比均下降。房地产行业国内债券总发行量为35.8亿元，环比下降35.8%，同比下降7.4%（前值：-58.0%）。总偿还量为51.8亿元，环比下降44.2%同比上升121.6%（前值：6.1%）；净融资额为-16.0亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-7.7%，较上周下降4.1pct，房地产行业相对收益为-2.5%，较上周上升2.4pct。房地产板块PE为20.31X，较上周下降1.56X。

　　本周克而瑞公布2024年12月百强房企销售数据，百强房企12月单月全口径销售同比由负转正。百强房企12月单月实现全口径销售额4727亿元，同比增长1.7%（前值：-9.3%）；全年销售额4.19万亿元，同比下降30.3%。TOP20房企中，12月单月销售额同比增速为正的房企有：中建壹品（+260%）、华发股份（+231%）、中海地产（+76%）、中国金茂（+66%）、华润置地（+52%）、越秀地产（+39%）、招商蛇口（+33%）。全年销售额同比增速为正的房企有：中建壹品（+36%）、保利置业（+0.7%）、中海地产（+0.3%）。政策

　　本周，地方政策方面，河南取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售；上海支持多子女家庭纳入住房保障范围；北京公积金贷款借款人年龄上限从最高不得超过65周岁调整为不得超过68周岁；厦门、北海将二套住房公积金贷款最低首付款比例下调至20%；海南结合实际开展公积金贷款展期业务；重庆开展住房公积金商转公贷款直转业务。

　　投资建议

　　当前行业大方向向好较为明确，围绕“稳楼市”、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性。我们认为，短期关注各项支持政策落地后基本面数据的修复情况以及修复效果的持续性，中长期关注旧改、收储等工作推进带来的行业机会。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注三条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、滨江集团、华润置地、招商蛇口。3）受益于地方政府化债、收储、旧改类的地方国企：越秀地产、城投控股、建发国际、华发股份。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐