2024年土地专题：供需接近见底，核心城市及房企相对强势

　　土地供应规模总览：整体偏弱，四季度冲量显著。2024年房地产宅地供应面积较往年下降，近十年土地供应面积最低值。根据中指研究院显示，2024年规划建筑面积为45042万方，较2023年下降28.7%。从节奏来看，2024年年内跌幅较高的时间集中在5-8月，尤其是2024年5月规划建筑面积仅为1842万方，同比降幅达到50.3%。进入9月以后，由于政策加持下市场信心有所修复，各地政府供地亦有所修复，四季度跌幅收窄至22%左右。从城市能级来看，2024年三四线城市宅地供应跌幅小于一二线，或反映了低能级的地方政府对土地收入的依赖程度更高，需要通过卖地创造更多的收入。从城市群来看，2024年各城市群宅地供应面积较2023年均有所下降，且整体跌幅差异不大。

　　土地成交总览：整体逐步接近底部，重点城市群有所好转。（1）宅地总成交量近四年持续下降，在2020年达到117516万方后，2024年下降到38415万方，同比-22.9%，相比高峰已调整67.3%。从月度的数据来看，上半年多数月份同比跌幅超过40%，直到四季度随着市场预期改变，房企入市意愿提升，成交量同比跌幅显著收窄，四季度同比跌幅收窄至13.8%。（2）从城市能级来看，一二线城市在经历2023年同比跌幅修复之后，进入2024年跌幅再度扩大；三四线城市由于2021-2023年调整充分，2024年同比跌幅显著收窄。从城市群来看，环渤海与珠三角城市群2024年同比跌幅相较2023年显著缩小，两者分别为-8.5%和-9.3%。（3）流拍率方面，2024年全国土地流拍率为13.0%，相比2023年下滑3.7%。考虑到目前部分城市库存处于高位，地方政府为缓解供给过剩的压力，2024年继续减少土地供应。（4）溢价率方面，2024年整体波动区间集中在1.5%-6.5%，呈现窄幅波动的情况。背后反映的问题是目前多数城市土地成交并不活跃，部分城市存在城投托底，进而限制土地成交的溢价率。

　　房企拿地总览：央国企仍是主力，城投延续托底。2024年，百强房企的权益拿地金额经历了显著的下降，降至9576亿元，同比下降27.6%，跌幅与全国宅地成交情况接近。值得关注的是，近年来央国企在前20名的占比持续提升，其中城投及建筑公司在Top20的占比提升明显，2024年拿地前20名的房企中几乎有一半是属于城投或建筑公司，反映在市场需求偏差的背景下，为了维持地方政府的土地出让金收入相对稳定，城投托底的必要性逐步提高。

　　城市土地出让总览：千亿城市数量下滑，核心城市表现优于整体。2024年城市土地出让金排名前三分别是北京（1752亿元）、上海（1644亿元）以及杭州（1423亿元）。与2023年相比，土地出让金超过1000亿元的城市数量从9个下滑至3个，反映当下能对房企具有较高吸引力的城市在市场萎缩下逐渐减少。前十主要集中在长三角、珠三角以及京津冀圈。此外值得注意的是西安和常州近年来表现优异，反映部分城市凭借自身经济和产业优势吸引市场关注。

　　投资建议：

　　随着政策效果释放，预计2025年商品房成交量有望止跌回稳，但考虑到销售改善传递到土地市场需要一定时间以及供给大概率维持缩量，预计2025年土地市场成交量或迎来筑底，核心城市成交价格有望保持强势，重点关注深耕珠三角、长三角以及京津冀三大经济圈的房企。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示：

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

点击复制链接查看完整PDF研报

国金证券 池天惠