房地产行业第8周周报：第8周楼市成交同环比均正增长；北京落地的专项债以旧改为主，广东以收储为主；建议关注地产板块

　　新房、二手房成交面积同环比涨幅均收窄。新房库存面积与去化周期同环比均下降。

　　核心观点

　　新房成交面积同环比均保持正增长；但受春节假期错位的影响，上周同比涨幅较大，第8周同比涨幅有所收窄。40个城市新房成交面积为213.8万平，环比上升21.3%，同比上升47.7%，同比涨幅较上周收窄了3577.7个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为47.4%、17.9%、12.8%，同比增速分别为119.8%、42.3%、16.9%。一、二、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了7302.8、3443.5、2674.7个百分点。

　　二手房成交面积同环比均保持正增长；但受春节假期错位的影响，上周同比涨幅较大，第8周同比涨幅有所收窄。18个城市成交面积为171.0万平，环比上升14.3%，同比上升42.8%，同比涨幅较上周收窄了28724.5个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为8.1%、16.5%、16.9%，同比增速分别为94.3%、14.6%、19.2%。其中，一、三四线城市同比涨幅较上周分别收窄了20660.0、13928.8个百分点。

　　新房库存面积与去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为8943万平，环比增速为-0.2%，同比增速为-14.6%；去化周期为13.6个月，环比下降0.03个月，同比下降6.1个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为14.9、10.5、35.5个月，一、二线城市环比分别下降0.1、0.02个月，三四线城市环比分别上升0.1个月同比分别下降4.8、6.8、37.0个月。

　　土地市场同环比量价齐升，溢价率环比下降同比上升。百城成交土地规划建面为1213.0万平，环比上升25.2%，同比上升332.0%；成交土地总价为230.0亿元，环比上升73.4%，同比上升2786.4%；楼面均价为1895.0元/平，环比上升38.5%，同比上升568.1%；土地溢价率为2.1%，环比下降3.0个百分点，同比上升1.8个百分点。

　　房企国内债券发行规模环比上升。房地产行业国内债券总发行量为92.9亿元，环比上升123.9%。总偿还量为77.4亿元，环比上升266.8%，同比上升138.9%（前值131.6%）；净融资额为15.5亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-1.6%，较上周下降3.6pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.6%，较上周下降3.4pct。房地产板块PE为20.49X，较上周下降0.29X。

　　第8周，统计局公布1月70城房价数据，2025年1月70城新房、二手房房价环比跌幅均持平。1月70城新房价格环比下降0.1%；二手房价格环比下降0.3%，1月进入传统销售淡季，房价仍在持续下跌，但房价的降幅也基本稳住，环比跌幅并未扩大。其中，一线城市新房、二手房房价环比持续正增长，二线城市新房房价环比增速回正。从产品结构来看，仅刚需产品的二手房房价环比跌幅扩大，我们认为底部传导链仍存压力。

　　政策

　　2月18日，北京发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券。101亿元一般债券主要投向医疗卫生、社会保障、交通基础设施、乡镇振兴、农林水利、城镇老旧小区改造等领域，涉及13个项目，未来偿还资金来源为一般公共预算收入。462.9亿元专项债券用于市本级和朝阳区、海淀区、房山区等15个区的合计85个城市建设项目。其中，城六区项目18个，占比21%，本次发行债券金额为178亿元，占比39%。专项债券募集资金主要投向棚户区改造、城中村改造、土地储备、市政和产业园区基础设施等项目，偿债资金来源主要为土地出让收入和安置房销售收入等。从募投项目来看，1）旧改类项目40个，占比47%，发行额度为273.1亿元，占比59%，平均期限为4.80年，旧改是本次发行的专项债的主要投向。2)土地储备项目25个，占比30%，发行额度为116.9亿元，占比25%，平均期限为5.28年，不过这部分专项债主要是用于“土地一级开发”，即在土地出让前，对土地进行征收、整理、投资、开发的过程，并非收购存量闲置土地范畴。3)基础设施项目（市政、产业园、交通、新型基础设施领域）18个，占比21%，发行额度为71.3亿元，占比16%，平均期限为12.06年。

　　此外，2月23日广东省公告了307亿元额度专项债券，专项用于土地储备、回收闲置存量土地，广东省成为了今年全国首个落地专项债券资金回收闲置存量土地的省份。广东省这两期债券的募投项目共计86个，包括广东广播电视台东圃地段（存量收储）、广州市广城房地产开发有限公司地块（回收闲置存量土地）、2025年珠海市斗门区土地收储项目等项目。我们预计，随着广东省专项债券的推进，今年土地收储专项资金政策还将继续完善，收购存量土地专项债与专项借款或取得突破。

　　投资建议

　　行业定调转向“止跌回稳”后，2024年四季度市场明显转好，虽然2025年1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，但我们看到土拍溢价率和开盘去化率出现了较为积极的变化，我们认为是可以观测市场是否修复的两大重要前置指标。从土拍溢价率来看，1月创2021年8月（41个月）以来的新高，预计2月也将维持较高的水平，在反映土地供应质量提升的同时，也体现了房企拿地意愿有所修复，对于核心地块的看好程度较为确定。从开盘去化率来看，重点城市2023年的均值为39%，2024年降至30%，其中2024年2月一度降至19%，9月以后逐步回升，2025年1月修复至44%，反映了市场活跃度开始恢复。此外，我们认为，房价的环比降幅已经接近底部，2025年1月70城新房、二手房房价环比跌幅均与2024年12月持平，其中，一线城市新房、二手房房价环比均持续正增长，二线城市新房房价环比增速回正。不过，从产品结构来看，1月刚需产品的二手房房价环比跌幅扩大，因此底部传导链可能仍存压力。

　　我们依旧保持“两会是重要的基本面与政策观察时点”的观点。两会前政策博弈会带来的板块波动。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于是否在需求端有进一步的宽松政策，另外货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团、信达地产、龙湖集团、云南城投。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐