地产行业周报：板块关注度有所提升，节后楼市超市场预期

　　周度观点：板块关注度有所提升，节后楼市超出市场预期。本周地产板块上涨2.22%，排名31个申万行业第二，我们自春节前一周开始持续强调布局地产（基于回撤幅度大、业绩利空释放及政策及基本面博弈窗口临近），近期板块关注度逐步提升。从节后楼市表现来看，本周重点50城新房成交环比升41.4%，2月十大城市一二手房合计成交套数同比增长57%，前2月累计增长12.4%（其中一手、二手房增速分别为-8.9%，+32%），克而瑞公布的2月百强房企单月操盘销售额同比增长1.2%，贝壳披露的节后重点城市二手房带看量亦持续走高，节后楼市表现超出市场预期。

　　楼市持续性为短期关键，重点关注新房折扣率、二手房成交价变化。节后新房成交受限于拿地开工下滑带来的“好房子”供应不足，随着3月推盘量上升，新房去化及成交走势为关键。在缺乏政策催化背景下，节后二手房成交及带看量回升，或来自部分城市短期房价的企稳（统计局披露的一线城市二手房价格指数自2024.10月以来环比4个月上升），叠加房价下跌、首付及利率下调带来的购房门槛下降，加速部分观望购房者入市，短期二手房带看及成交持续性值得关注。目前市场对楼市企稳预期有一定回升，但整体仍偏谨慎，主要担忧在于经济及收入预期，未来成交量回升能否带来价格变化值得关注（包括新房折扣率变化、二手房成交价格变化）。

　　短期板块催化或来自基本面推动，选股回归房企自身禀赋。尽管市场对楼市企稳分歧仍大，但我们认为节奏上来看，“好产品”与

　　“一二线核心区域”有望率先止跌回稳，历史包袱较轻（高点拿地少/或主要聚焦核心地段）、仍具有拿地能力的房企，有望受益核心城市+优质产品细分市场企稳、限价放开+土拍优化（实质为地价下降）带来毛利率改善，走出个股行情。建议关注从“历史包袱”与“库存结构”双维度选股专题《“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨》，得分靠前房企建发国际、华润置地近期均有较好表现。

　　重申当前仍为板块布局期。个股建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如中国海外发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口、建发国际集团、滨江集团、越秀地产、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

　　政策环境监测：中共中央政治局召开会议，稳住楼市股市。

　　市场运行监测：1）成交环比回升，后市有待观察。本周(2.22-2.28)重点50城新房成交2.3万套，环比升41.4%，重点20城二手房成交2.2万套，环比升20.4%。2月（截至28日）重点50城新房日均成交同比上升25.9%，环比下降6.2%；重点20城二手房日均成交同比上升74%，环比下降0.3%。2）库存环比下降，去化周期19.1个月。16城取证库存9163万平，环比降0.6%，去化周期19.1个月。

　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行50.6亿元。2）地产股：本周房地产板块上涨2.22%，跑赢沪深300（-2.22%）；当前地产板块PE（TTM）36.37倍，估值处于近五年94.82%分位。

　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。

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平安证券 杨侃,郑茜文,王懂扬