物业公司2024年年报的四大预测：长风破浪会有时

　　投资要点

　　预测一：收入利润增速中枢下移，回归正常商业逻辑对应增速。我们判断，随着行业步入成熟阶段，同时头部物业公司收入已具备一定体量，未来头部公司的收入增速中枢将回归至10%左右，个别优秀公司的增速仍能维持15-20%。其中，物业服务业务的收入占比将会继续提升，预计未来中枢将提升至70%左右。收入增速的放缓主要源于新拓项目增速放缓，新拓项目增速放缓源于对项目准入标准的提升，考核的重心从“量”调整为“质”，因此2023年起很多公司开始逐步退出前期拓展的部分无法盈利的项目。

　　预测二：利润率分化加剧，需分辨变化的驱动是“增效”还是“降本”。利润率的三大判断：1）分化将持续加剧。未来几年，非业主增值服务及社区增值服务业务发展都将较为平稳，且在收入结构中的占比也会有所下降，因此物业服务业务的利润率将主导公司整体利润率的变化。2）良性的“增效”才具备可持续性。“降本类”措施可持续性差，“增效类”举措则相对更具备可持续性（如物业服务业务毛利率的提升较管理费用或销售费用的下降更好）。3）利润率的变化是一个中期维度的变量，扭转趋势并不容易，因此我们需要特别关注利润率已经出现拐点的公司，其利润率的修复可能带来年维度的估值修复的投资机会。

　　预测三：回款整体下降，现金流面临一定挑战。行业整体收缴率受宏观经济影响将逊于2023年，但预计行业部分优秀公司，通过各种催收措施，可将收缴率维持到与2023年基本持平的水平。收缴率下降带来两大影响：1）应收款增长，关注的指标应为“一年以上应收款”的占比和周转天数的变化；2）经营现金流下降，可能影响分红能力。关于收缴率和现金流的预测，更需要关注能够实现逆市增长或稳定的公司，因为其必然在经营管控或项目质量上优于行业平均水平，这种特质也只有在行业经历波动的状态下方能被放大，进而被发现。

　　预测四：分红意愿继续提升，提升幅度可能弱于上一财年。我们预计2024年大部分公司会继续提升其分红比例，尤其是分红率仍然低于50%的公司。部分受到商誉减值影响的公司，可能会通过维持或适当提高其分红总金额来变相实现分红率的提升。但受到收缴率下滑对现金流造成的影响，我们预计今年大部分公司分红率的提升幅度可能会少于2023年。

　　投资建议：我们观察到物业行业已经出现诸多向好的趋势，但仍不足以到达行业系统重估的临界点。但部分优秀的公司领先行业率先触及了临界点：1）基本摆脱地产关联方的影响；2）收入利润稳定增长，利润率企稳或回升；3）分红率持续提升。我们认为，当前时点的物业公司给予10-15倍的PE是相对合理的估值区间，到达或接近重估临界点的公司理应给予更高的估值，典型的公司为：华润万象生活和绿城服务，是我们当前最为看好的标的，此外建议关注中海物业、万物云、滨江服务等。

　　风险提示：大股东/关联方交付项目规模不及预期；地产销售复苏不及预期；社会总需求恢复缓慢；外拓规模不及预期；关联方大股东对资金占用的风险。

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东吴证券 房诚琦