房地产行业研究周报：2月百强房企销售表现怎么看？

　　行业追踪（2025.2.22-2025.2.28）

　　前2月百强操盘额同比微降，销售均价显著走强

　　操盘口径：2025年2月，TOP100房企实现销售操盘金额1882亿元，环比-17.3%，同比+1.3%。累计业绩来看，1-2月百强房企实现销售操盘金额4158亿元，同比-1.2%，降幅较1月收窄近2.0个百分点。2025年前2月，百强房企销售额同比接近持平，新房需求继续呈现企稳趋势，市场热度阶段性持续。需要注意的是，1）2024年前2月对应的同比销售金额基数较低；2销售金额与销售面积增速分化趋势明显（25年前2月操盘面积同比-12.5%，降幅显著高于金额降幅的-1.2%）。我们认为，或主要因新房销售能级集中度进一步提升，同期百强销售均价累计同比+15.7%，其背后反映开发商投资、供货聚焦高单价、且流速更具保障的高能级城市，故总量层面销售面积的下行压力或延续。

　　坚定看好头部国央及具备产品力优势房企

　　分性质看，央企、地方国企、民企2月销售额同比增速分别为+26.3%、+34.7%、-20.7%，违约、未违约房企2月销售额分别同比-27.7%、-9.2%。2025年以来，资质差异带来的行业集中度提升及销售弹性分化更趋明显，国央企依靠过去两年的持续性土地投资使其市占率继续提升，而民企受制于新货不足，在行业企稳趋势下销售仍承压下行。故我们认为，国央企销

　　售边际变化更贴近于真实的新房市场基本面，预期修复、量价回升带来的观望需求释放也会优

　　先流入具备产品优势的新货供给。故从中长期周期突围逻辑看，我们更看好头部国央企及更具产品力的房企。

　　供应放量叠加房价支撑，3月小阳春或可期待

　　城市层面，2月房企推盘积极性不高，供应端供给约束依旧明显，另一方面成交因去年2月恰逢春节假期低基数原因，同比正增，一线因新政利好效应增幅居前。据CRIC调研，核心城市北上深杭等3月均将迎来供应放量，改善和高端盘占比上升，预期将拉动市场热度回升，加之核心一二线楼市调控政策尚有放松空间，也将助力市场维稳，余下多数三四线城市或将延续筑底行情，改善去化优于刚需。展望3月，我们认为小阳春行情可期，高能级房价企稳、改善产品供给增加或驱动观望需求入市，考虑市场热度余温仍存，同比或继续持平，延续此前对基本面短期无需过度悲观判断。

　　2月新房、二手房同比增速改善

　　新房市场本周成交306万平，月度同比+20.52%，相较上月改善41.35pct。二手房市场本周成交212万平，月度同比+98.31%，相较上月改善84.86pct。2月17-日23日土地市场成交建面1966万平，滚动12周同比-9.85%；成交总额373亿元，滚动12周同比-14.35%；全国平均溢价率18.39%，滚动12周同比+3.93pct。。

　　本周申万房地产指数+2.22%，较上周提升3.80pct，涨幅排名2/31，领先沪深300指数4.45pct。H股方面，本周Wind香港房地产指数+4.75%，较上周提升5.64pct，涨幅排序1/11，领先恒生指数7.03pct；克而瑞内房股领先指数为7.76%，较上周提升8.63pct。投资建议：政治局会议表态“促进房地产行业止跌企稳”，基本面拐点或将近，增量政策预期持续。交易端，市场“底部共识”增强，“短线政策博弈+中长期估值修复”逻辑更加顺畅。配置方向上，我们建议优先考虑①非国央企受益于化债、政策纾困、需求改善等多重逻辑下的困境反转；②具备投资及改善产品优势的龙头房企独有的周期韧性；③区域型企业其城市基本面分化及市占率提升逻辑；④二手中介受益于存量交易景气度提升。其中，低估值优质非国企及地方型企业受益于融资、收储等政策的弹性空间或更大。

　　标的方面，建议关注1）未出险优质非国央企：龙湖集团、金地集团、新城控股、绿城中国、滨江集团等。2）地方国企：越秀地产、城建发展、建发国际集团等。3）龙头央企：中国海外发展、招商蛇口、保利发展、华润置地等；4）优质物管：中海物业、保利物业、华润万象生活、万物云、招商积余；5）租赁企业：贝壳（和海外组联合覆盖）。

　　风险提示：行业信用风险蔓延；行业销售下行超预期；因城施策力度不及预期

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天风证券 王雯,鲍荣富,师亮