房地产行业第9周周报：本周楼市成交环比涨幅扩大；两会前夕板块博弈情绪提升

　　核心观点

　　新房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅虽然收窄，但仍保持正增长，延续弱复苏态势。40个城市新房成交面积为296.1万平，环比上升38.5%，同比上升4.4%，同比涨幅较上周收窄了43.3个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为48.9%、47.2%、18.0%，同比增速分别为46.6%、18.9%、-34.9%。其中一线城市同比涨幅较上周收窄73.2个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄了23.4个百分点，三四线城市同比增速较上周下降了51.9个百分点。

　　本周二手房成交面积环比涨幅扩大，同比涨幅虽然收窄，但持续正增长，且同比涨幅仍好于新房成交。18个城市成交面积为200.4万平，环比上升17.2%，同比上升37.8%，同比涨幅较上周收窄了5.0个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为23.4%、21.0%、-1.4%，同比增速分别为63.5%、16.7%、33.5%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了30.8个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了2.2个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了14.3个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期环比上升，同比下降。12个城市新房库存面积为8911万平，环比增速为-0.4%，同比增速为-15.5%；去化周期为13.9个月，环比上升0.3个月，同比下降6.5个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.2、10.8、35.9个月，一、二、三四线城市环比分别上升0.2、0.3、0.4个月，同比分别下降5.3、7.2、36.6个月。

　　土地市场同环比量价齐升，溢价率同环比均上升。百城成交土地规划建面为1424.0万平，环比上升17.3%，同比上升4.0%；成交土地总价为350.8亿元，环比上升52.5%，同比上升22.3%；楼面均价为2463.4元/平，环比上升30.0%，同比上升17.6%；土地溢价率为3.0%，环比上升0.9个百分点，同比上升0.1个百分点。

　　房企国内债券发行规模环比上升，同比下降。房地产行业国内债券总发行量为95.2亿元，环比上升2.5%，同比下降19.3%（前值：57.9%）。总偿还量为136.6亿元，环比上升76.4%，同比上升99.8%（前值：-20.9%）；净融资额为-41.4亿元。

　　板块收益明显提升。房地产行业绝对收益为2.2%，较上周上升3.8pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为4.4%，较上周上升7.0pct。房地产板块PE为20.96X，较上周下降0.47X。

　　政策

　　城中村改造方面，2月28日住建部副部长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，为扩大城中村改造的政策支持范围，已将原有35个城区常住人口在300万以上的大城市扩展至地级及以上城市，全面开展城中村改造工作。同时强调，征收补偿和安置工作必须到位。

　　公积金政策方面，本周天津下调第二套住房首付比例至20%；四川眉山可提取住房公积金直付购房首付款，创新研究将住房公积金“先付后取”优化调整为“即取即付”；佛山正式推进公积金贷款“商转公”，将于4月1日正式施行。

　　盘活存量方面，收回收购存量闲置土地的工作正在加速推进。2月24日深圳市人民政府发布《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》提出要积极盘活批而未供土地和闲置土地。同日，广东发行了约307亿元专项债券用于收回收购存量闲置土地，涉及广东省19个城市（不含深圳）的86个项目。

　　投资建议

　　行业定调转向“止跌回稳”后，2024年四季度市场明显转好，虽然2025年1-2月受到春节假期以及传统淡季的影响，楼市成交数据走弱，但我们看到土拍溢价率和开盘去化率出现了较为积极的变化，我们认为是可以观测市场是否修复的两大重要前置指标。从土拍溢价率来看，1月创2021年8月（41个月）以来的新高，预计2月也将维持较高的水平，在反映土地供应质量提升的同时，也体现了房企拿地意愿有所修复，对于核心地块的看好程度较为确定。从开盘去化率来看，重点城市2023年的均值为39%，2024年降至30%，其中2024年2月一度降至19%，9月以后逐步回升，2025年1月修复至44%，反映了市场活跃度开始恢复。此外，我们认为，房价的环比降幅已经接近底部，2025年1月70城新房、二手房房价环比跌幅均与2024年12月持平，其中，一线城市新房、二手房房价环比均持续正增长，二线城市新房房价环比增速回正。不过，从产品结构来看，1月刚需产品的二手房房价环比跌幅扩大，因此底部传导链可能仍存压力。

　　我们依旧保持“两会是重要的基本面与政策观察时点”的观点。两会前政策博弈会带来的板块波动。后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于是否在需求端有进一步的宽松政策，另外货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团、信达地产、龙湖集团、云南城投。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐