中国房地产专题：从先行指标到破局路径：2025年初核心城市稳市场趋势研判
研究视点
2024年下半年以来，在存量及增量政策的双重作用下，房地产市场呈现出积极的变化，四季度全国商品房网签成交数据亮眼，房价指数也逐步回稳，市场信心得到提振。不同城市之间的房地产市场表现仍存在一定差异，上海、杭州等核心城市一马当先，土地与新房市场多项核心指标率先企稳向好。
在此背景下，深入探究典型城市“稳市场”的先行指标具有重要意义。本文将围绕成交规模、房价水平、库存压力等多个维度，对典型城市进行剖析，旨在回答现阶段地方调控的优劣之处、哪些城市有望率先回稳、哪些城市能成为稳市场的第二梯队，以及哪些城市还需加大因城施策力度等问题，为房地产市场的进一步稳定发展提供参考依据，本文主要观点如下：
1.典型城市兑现政策成效，核心指标整体企稳向好?。2024年下半年以来，在供需两端政策协同发力下，房地产市场呈现积极变化。四季度重点城市新房成交同比止跌回升，一线城市表现尤为突出，深圳新房成交同比激增146%。一二手交易链条恢复，四季度一手房成交占比环比提升7个百分点至41%，武汉等城市新房占比突破50%。狭义库存规模年末回落至2.02亿平方米，消化周期环比缩短至19个月。
2.深圳引领成交规模复苏，部分城市仍处筑底深水区。2024年，深圳成为唯一实现一二手成交双增长城市，新房同比增24%、二手房增48%，四季度成交量占全年近半。杭州、西安、北京、上海等城市二手房市场率先兑现政策利好，成交实现同比增长，一手房交易量仍在持续下跌。
3.成都、西安人均购房面积超1.5㎡，购房需求仍保持相对旺盛。从历史数据发展经验来看，一般人均购房面积在1.5平方米以上时，意味着城市正处于购房需求的快速释放期，成都、西安、重庆、长沙等城市该项指标均位居前列，显示城市需求侧仍有较强的发展韧性。
4.房价指标现积极信号，凸显结构性机会?。典型城市租售比均值达1.8%（超存款利率），重庆（3.05%）、长沙（2.42%）回报率领先。长沙房价收入比仅7年，居民月收入可覆盖零首付贷款月供。四季度70城房价降幅收窄，一线城市房价环比率先回正，青岛、北京高档项目抗跌性显著
5.库存压降加速，优质板块价值显现?。2024年青岛等9城库存减少超100万㎡，徐州、深圳核心板块消化周期较全市平均缩短5-8个月。上海、杭州等低风险板块年交易规模仍超2000亿元，18个月以内板块成交占比达64%。
6.投资聚焦确定性，头部城市盈利优势显著?。市场化企业拿地高度聚焦优质土储，2024年四季度以来，杭州、上海优质宅地溢价率频频突破破50%。近两年典型城市开盘项目近八成盈利，2024年杭州有101个项目实现了正收益。
7.八城有望率先破局，精准调控仍是关键?。杭州、上海、成都等八城多指标表现优异，2025年企稳回升可期。广州（严控供地）、长沙（租售比2.4%）、重庆（租售比3.05%）单项优势突出，也有望迎来更多积极变化。建议核心城市提振需求与优化供给并重，通过存量盘活与需求分层激活实现供求新平衡。
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