房地产：政府工作报告点评：供需优化、存量盘活与新模式构建，助力楼市止跌回稳

　　事件：3月5日，十四届全国人大三次会议在京开幕，《政府工作报告》提出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”：1）因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。2）优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。3）拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。4）有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。

　　点评：

　　1.需求端：因城施策调减限制性措施，叠加城中村与危旧房改造，释放刚性和改善性需求。

　　我们认为，核心城市（如一线及强二线）或进一步放宽落户或者购房门槛，带动核心城市改善性需求释放。而城中村改造持续推进，也将利好具备较强地域资源的地方国企及深耕核心城市的优质房企。

　　2.供给端：控制土地供应、优化土地资源配置，盘活存量用地和商办用房，收购存量商品房。

　　我们认为，土地供应收缩一方面将缓解库存压力；另一方面，核心城市的优质地块竞争将会加剧，资金充裕的头部优质房企将在获取优质地块资源中占据优势。

　　我们认为，存量用地及存量房收储政策落地，将缓解房企现金流压力，首先对地方国资构成利好，随着土储专项债规模提升，收储对象有望从地方国企传到至央企，然后传导至民企。给予城市政府收储更大自主权，也有利于存量房收储更大力度的落地。

　　3.融资端：拓宽保障性住房再贷款范围，强化协调机制，防范债务风险。

　　我们认为，拓宽保障性住房再贷款范围，有利于提升政策性银行、地方政府及地方国企的参与积极性，提升资金的落地力度，对于消化存量房产具有积极作用。

　　我们认为，“白名单”机制的持续落地，对优质项目融资支持力度持续加强，短期偿债压力较大的民企，现金流风险有望得到持续改善。

　　投资建议：本次政府工作报告体现了国家对于房地产市场健康发展的高度重视，多种政策工具的协同发力有望推动房地产市场逐步企稳。短期关注政策宽松带来的估值修复机会，中长期聚焦具备核心城市资源和不动产运营能力的龙头企业。推荐保利发展；华润置地、招商蛇口、绿城中国、越秀地产等也有望受益。“白名单”力度加大，对于仍然具备市场化经营能力的优质房企，具有很好的信用支持作用，龙湖集团、新城控股等有望受益。

　　风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产大幅减值的风险等

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东兴证券 陈刚