房地产行业点评报告：稳住楼市，加快收储，房地产定调依然积极

　　事件：2025年政府工作报告发布

　　国务院总理李强3月5日作2025年政府工作报告，提出要持续用力推动房地产市场止跌回稳，因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。同时两会报告提出了2025年在合理控制供地、存量房收购、保交楼、房企债务、城市更新等领域的重点工作。

　　推动市场止跌回稳，楼市小阳春可期

　　本次国务院将“稳住楼市”首次写入政府工作报告，表明中央层面稳楼市的决心。数据层面，商品房销售面积降幅由2024年前三季度-17.1%回升至全年-12.8%，四季度销售面积同比+0.6%；2025年前两月30大中城销售面积同比+0.6%，楼市企稳出现正向反馈。2025年稳楼市具体措施包括因城施策、城市更新、融资协调机制等，各地政策仅剩京沪深三城限购有放松空间，二三线城市政策更多或将聚焦于房贷利率、购房补贴、交易税费及公积金政策层面。2024年，全国实施城中村改造项目1863个，建设筹集安置房189.4万套，2025年城市更新力度有望继续扩大，创造更多购房需求。对于改善房企融资，房地产融资协调机制目前审批贷款超过6万亿元，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。

　　盘活存量用地和商办用房，各地收储有序推进

　　报告提出实施更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策，土地和存量住房收储或将得到专项债重点支持，同时2025年降息仍有空间，购房成本有望进一步下探。报告提出合理控制新增房地产用地供应，我们预计2025年宅地成交面积仍将缩量，以改善住房供求结构，我们跟踪的355城2024年宅地成交面积同比-12.9%，2025年前两月同比-8.7%。与此同时，核心城市优质地块土拍供应增多，溢价率仍较高，有利于改善需求释放。存量收储层面，广东2月拟发行超307亿元专项债券用于回收闲置存量土地，河南、安徽、辽宁、贵州等多个省份在2025年地方政府工作报告中提及存量商品房收储工作，存量收储有望加速落地。

　　投资建议

　　本次政府工作报告延续了2024年9月以来对房地产行业的定调，2025年地产政策有望持续宽松，2025年前两月销售初步企稳，核心城市土拍热度高企，释放了积极的企稳信号。在更加积极的财政政策、适度宽松的货币政策下，存量收储及城中村改造工作有望加速推进，改善现有住房供求关系，加快止跌回稳进程。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。

　　风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。

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开源证券 齐东,胡耀文,杜致远