房地产2025年政府工作报告解读：房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号

　　5%的经济增长目标设定基本符合市场预期，稳定就业与收入预期。1）经济增长预期方面，2024年我国GDP同比增长5%。2025年的发展目标为：国内生产总值增长5%左右，设定基本符合市场预期。2）就业与收入方面，2024年城镇新增就业1256万人，较2023年增加了12万人，城镇调查失业率5.1%，较2023年下降0.1个百分点。2025年发展目标为：城镇新增就业1200万人以上，城镇调查失业率5.5%左右，与2024年设定的目标基本一致。2024年居民人均可支配收入实际增长5.1%，与经济增长基本同步。此次政府工作报告明确提出“更大力度稳定和扩大就业”，“多渠道促进居民增收，推动中低收入群体增收减负，完善劳动者工资正常增长机制”。我们认为，只有稳住居民对于收入与就业的预期，才可能使得行业需求端的宽松政策更好显效，也起到对楼市提振的作用。

　　货币政策”，“适时降准降息，保持流动性充裕”。货币政策在政府工作报告中的表述从“稳健”转为“适度货币政策从“稳健”转向“适度宽松”，房贷利率有望进一步下调。本次政府工作报告提出“实施适度宽松的宽松”，上一次在政府工作报告中提及“适度宽松”是在2009、2010年。我们预计，今年的货币政策宽松力度或进一步加大，降息空间仍较大，5年期以上LPR有望继续下降，进一步降低居民购房成本。

　　财政政策方面，明确收储将是今年专项债的重点发力方向。本次政府工作报告提出“实施更加积极的财政政策”，并指出“拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等”。近期土储专项债出现突破性进展。2月18日，吉林省四平市发布公告，拟运用专项债收回收购5宗地块，收购价格合计约4.65亿元；2月24日-3月5日，四川省5地公告称拟运用专项债实施土地收储，合计涉及33宗地，拟收购价格合计约16.72亿元。此外，湖南长沙市、岳阳市等地已发布运用专项债收储的公示信息与征集公告。2月下旬，广东率先发行307亿元专项债用于回收闲置存量土地，对市场预期产生了积极影响，也为其他地区落实相关政策提供了参考借鉴，我们预计今年将有更多地方落地收储专项债券。

　　再度明确“止跌回稳”的行业主基调；并通过减少限制性措施与加速旧改来释放房地产需求。本次政府工作报告提及“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”。此条内容作为房地产部分的首位，充分说明了当前对于拉动购房需求的决心和推进力度。需求端政策，一方面，北上深的限购政策仍有进一步放松的空间。另一方面，我们认为，城中村改造、城市更新等相关的“大旧改”将会成为楼市重要的增量筹码。今年年初31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，我们预计旧改将继续放量，结合货币化或房票安置推进，带动更多购房需求入市。

　　土地供应“提质减量”，从源头改善行业供需关系。本次政府工作报告提及“优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应”。2025年初土地市场呈现显著的结构性优化：1-2月全国（300城）土地供应建面同比下降28.0%，成交建面同比下降6.4%；但平均溢价率达到7.6%，处于2021年8月以来的最高水平，同时平均容积率降至1.40的历史低位。已经体现了当下土地供应方面明确的“提质减量”。我们认为，随着核心城市供地信心的稳定回升，以及持续优化土地供应结构，推动行业向“品质化开发”转型。

　　盘活存量用地和商办用房，收购存量商品房是今年行业的重点工作之一。1）盘活存量用地方面，可以直接回购未开发的存量闲置土地，也可以采用土地置换和调规等其他方式盘活，目前已有多个城市在实施，只是进展非规模化。2）盘活商办用房方面，当前商办类物业的库存水平显著高于住宅，亟需有效消化。同时由于商办用房本身价格更低，收购后改造成保障房等项目的收益更确定，对于买卖双方都具备较高的可达成性。本次政府工作报告还提出“在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”，未来配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（或不仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。

　　保障性住房再贷款使用范围将拓宽，我们预计2025年的使用率得以提升。本次政府工作报告提及“拓宽保障性2024年5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障房。截至去年9月末，实际使用贷款规模为162亿元，利用率仅为5.4%。对此，9月保障性住房再贷款政策再迎优化，央行将提供的再贷款资金比例由原来的60%提高到100%。根据国开行官网，2024年国开行用好保障性住房再贷款政策，重点支持广西、江苏、河南、吉林、四川等地收购已建成存量商品房用作配售型、配租型保障性住房，已带动相关城市消化存量商品房近万套。

　　融资协调机制、保交楼、防范房企债务违约等三大房地产风险控制任务不变。本次政治局会议提及“发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险”。2024年1月初，住建部与金融监管总局印发《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，各地积极响应，推动“项目白名单”落地。根据金融监管总局，截至2025年3月5日，融资协调机制目前审批贷款超过6万亿，涉及已经交付和正在建设的住房超过1500万套。

　　加速构建行业新发展模式。本次政府工作报告提及“有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式”。房地产发展新模式从2022年政府工作报告中的“探索”到2024年、2025年的“加快构建”，当前房地产发展新模式的内涵已经逐渐清晰，完善住房保障体系、城中村改造等均是重要方向，我们预计相关规划和配套政策的制定也将进一步加速落实。

　　“好房子”建设首次写入政府工作报告。本次政府工作报告提及“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。本次政府工作报告强调要“完善标准规范”，我们预计未来将有更多城市因地制宜出台细化政策与标准，加快“品质住房”建设。从各地看，近期“好房子”建设已经成为了热点政策，例如，2月12日，北京印发《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，适用范围为顺义、大兴、亦庄、昌平、房山、通州，要点明确可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内建筑面积超140平的住宅，可在起居室设置1处挑空空间；鼓励结合小区入口、入户大堂或沿街、街角首层配建邻里共享公共空间等。2月16日，南宁印发《南宁市好房子技术导则》，从安全、舒适、绿色、智慧四个角度考虑，提升房屋质量。我们认为，传统房地产开发模式较为粗放，产品同质化问题较为严重，而“好房子”相关政策对住宅的设计、建设、配套等方面提出了更高要求，倒逼房企开发出更符合市场需求的多元化、高品质的产品，使房企从单纯的地段竞争、价格竞争转向品质竞争、产品力的竞争，这对于提升购房者的入市意愿有积极作用。当前市场的改善性产品流速相对较好、价格相对坚挺，说明房地产市场结构性需求潜力仍然存在，可以通过加强“好房子”建设来挖掘。

　　投资建议

　　我们认为本次政府工作报告在房地产相关部分基本符合前期市场预期，内容囊括较往年更加全面，从提振高需求到防范风险，都有了明确的表态。我们预期未来在调减限制性政策、城中村改造、盘活存量、收储、防范风险、“好房子”建设等方面有进一步的相关政策与细则落地，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团、信达地产、龙湖集团、云南城投。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。

　　风险提示：

　　房地产市场修复不及预期；销售超预期下行；融资渠道不通畅。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐