房地产行业研究：稳楼市首次写入政府工作报告，小阳春新房供应倍增

　　本周A股地产下跌，港股地产、港股物业均上涨。本周（3.1-3.7）申万A股房地产板块涨跌幅为-0.9%，在各板块中位列第29；恒生港股房地产板块涨跌幅为+3.6%，在各板块中位列第7。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+6.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+5.9%，沪深300指数涨跌幅为+1.4%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.4%和+5%。

　　优质地块加速推出，年后土地市场升温。本周（3.1-3.7）全国300城宅地成交建面147万㎡，单周环比-77%，单周同比-69%，平均溢价率15%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面6343万㎡，累计同比-2%；年初至今，华润置地、中国金茂、滨江集团、招商蛇口、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。

　　本周新房销售环比回落，同比增幅收窄，景气度有所下滑。本周（3.1-3.7）47个城市商品房成交合计340万平米，周环比-20%，周同比+17%。其中：一线城市周环比-34%，周同比-3%；二线城市周环比-17%，周同比+22%；三四线城市周环比-18%，周同比+21%。

　　本周二手房成交同环比持续上升，二手房仍维持较高景气度。本周（3.1-3.7）22个城市二手房成交合计299万平米，周环比+2%，周同比+56%。其中：一线城市周环比-9%，周同比+61%；二线城市周环比+6%，周同比+58%；三四线城市周环比+19%，周同比+44%。

　　“稳住楼市”首次写入政府工作报告总体要求。根据2025年政府工作报告，在经济社会发展总体要求和政策取向上，首次提出“稳住楼市”，该定调表明中央对于稳楼市的决心，止跌不止则政策不止。在方向上，需求端：提出“加力实施城中村和危旧房改造”，预计成为2025年地产工作重心，有望加速落地。此外强调“因城施策调减限制性措施”，预计后续一线城市仍有进一步放开的空间。在供给端：提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，强调地方政府有更大自主权，待打通流程堵点后，后续落地有望提速。

　　3月新房供应环比大增，助力小阳春销售表现。根据克而瑞，3月28个重点城市的商品住宅预计新增供应面积721万平方米，环比+166%，同比-36%，一季度累计同比-28%。从城市能级来看，新房供应量环比增幅的表现是三四线>一线>二线，北京、杭州、无锡、常州等地新增供应环比增幅较大。由于前两年土地市场供需大幅下降，因此目前房企能够新推盘的数量已明显下降，即春节后二手房成交快速放量，而新房销售上升缓慢，主因也是受到新房供给约束。我们认为3月后房企加快新房入市的节奏，配合一定的营销动作，多数城市新房销售环比有望实现一定涨幅。

　　投资建议

　　全国两会内容符合预期，地产相关仍延续中央经济工作会议及地方两会的论调，25年地产的大旋律仍是止跌回稳，两大主要抓手分别是城中村改造及收储，待政策打通堵点后有望快速落地形成实物量。

　　持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：首推重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展及各自对应的物业管理公司。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

　　风险提示

　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约

点击复制链接查看完整PDF研报

国金证券 池天惠