十四届全国人大三次会议民生主题记者会点评：城市更新再扩围，“好房子”创造新赛道

　　投资要点：

　　事件：3月9日，十四届全国人大三次会议举行民生主题记者会，住建部部长倪虹提到，住建部将会同有关部门长短结合、标本兼治，坚决稳住楼市。1）加大白名单贷款投放力度；2）努力实施城中村改造和危旧房改造，稳妥推进货币化安置；3）推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行使自主权；4）改革完善房地产开发、销售等基础性制度，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

　　城市更新继续扩围，城改货币化有望加速落地。24年10月，国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示，通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。24年11月，住建部、财政部提出城中村改造将从35城扩围至近300个城市。3月9日，住建部部长倪虹表示，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新的改造范围；城中村改造要继续扩大改造范围。根据七普及统计局数据估算，截至2024年末，我国存量住宅约349亿平，其中2000年以前建成的房屋占比约29%，对应约101亿平。我们认为，23-24年，城中村改造的前期筹备工作已经较为完善，预计25年城中村改造将加速推进，此外，稳妥推进货币化安置，让城中村居民拥有更多自主选择权，意味着补偿方式上也有望更加灵活。

　　收购主体、价格和用途充分授权地方，收储有望加速推进。3月5日，政府工作报告指出，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拟安排地方政府专项债券4.4万亿元、比上年增加5000亿元，重点用于投资建设、土地收储和收购存量商品房、消化地方政府拖欠企业账款等。3月9日，倪部长表示，推进收购存量商品房，支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。此外，考虑到近期北京、广东等地陆续发行专项债用于收储等方面，我们预计后续收储有望加速落地。

　　“好房子”新赛道，产品力房企有望获得产品溢价，建材产品价格有望回归。2023年以来，“好房子”在中央层面和地方层面高频提及，政府对于高品质住宅的重视程度不断提升，住建部明确表示“要下力气建设好房子，在住房领域创造一个新赛道”；3月5日，政府工作报告提到，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”。

　　3月9日，倪部长表示，房地产企业、建筑企业，应当看到建设好房子是产业转型发展的新赛道。地产方面，我国住房需求结构将出现分化，“好房子”将迎来发展浪潮，产品力房企有望打开成长空间，并获得产品溢价。建材方面，“好房子”发展趋势下，过去几年因为大地产商集采、保交楼降本、供需矛盾等驱动的建材行业消费降级有望扭转，建材企业的单价有望先于销量回升，基本拐点有望提前到来。

　　投资分析意见。建议关注有望受益城市更新及好房子建设的房企和建材企业：1）核心城市有望止跌回稳，高能级城市布局企业，关注滨江集团、城投控股；2）建设好房子的产品力房企，关注滨江集团、建发股份、绿城中国、建发国际集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展；3）二手房交易渗透率提升，关注贝壳、我爱我家；4）估值直接反应信心的消费建材，关注三棵树、东方雨虹、坚朗五金、伟星新材、北新建材、蒙娜丽莎。

　　风险提示：经济恢复不及预期，化债力度不及预期，房地产政策不及预期

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华源证券 戴铭余,王彬鹏,郦悦轩