房地产行业点评：住建部指明坚决稳住楼市，重点关注城更/城改及收储落地
事件
住房城乡建设部部长倪虹3月9日在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上表示，把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围；推动建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子，要把住宅层高提高到不低于3米；推进收购存量商品房，支持地方在收购主体价格和用途方面充分行使自主权等。
点评
城市更新/城中村改造持续推进。2024年全国计划新开工改造城镇老旧小区5.4万个，根据各地统计上报数据，2024年全国实际新开工改造城镇老旧小区5.8万个，超额完成任务。2024年全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套。在2024年的良好基础上，2025年进一步把范围城市更新/城中村改造扩充，根据此前住建部的摸排结果显示，全国2000年以前建成的老旧小区近16万个、涉及居民上亿人、超4200万户，未来城市更新所带动的购房需求及相关改造投资有望持续提升。
进一步强调建设“好房子”，重视改善需求释放。我国现行的《住宅设计规范》规定，住宅层高宜为2.8米，此高度房屋装修后1.7米以上人士举手即可碰到吊灯等装饰物，影响了居住体验感。若把住宅层高提高到不低于3米，能够有效解决原有标准下居住压抑感、通风采光不足等问题，提升房屋品质。考虑到总量上对于房子的需求已趋近饱和，但人民住好房子的需求持续存在，因此建设好房子是房企转型的关键。随着各地优化供地质量、放开容积率限制、加快建设新一代住宅，有望带动改善性住房需求释放，提供好产品、好服务的改善型开发商能得到更好的发展。
去年系列政策初见成效，今年仍有望加码，重点关注城改/城更及收储。目前房地产市场形势如何？去年四季度，新建商品房销售面积和销售额实现了正增长。今年一、二月份以来，房地产市场保持了止跌回稳的积极势头。今年稳楼市的重点工作？①巩固政策组合拳的效果，把降息、增贷、减税等政策效应充分释放出来。加大白名单贷款的投放力度，继续打好保交房的攻坚战，切实维护购房人的合法权益。②努力实施城中村改造和危旧房改造，在去年新增100万套的基础上继续扩大改造规模，稳妥推进安置，让居民拥有更多的自主选择权。③推进收购存量商品房工作。我们将支持地方在收购主体、价格确定和用途规划等方面，充分行使自主权。④改革完善商品房开发、融资、销售等基础性制度，着力构建房地产发展新模式。针对城改/城更，我们认为随着范围持续扩容，将进一步托底销售及投资。针对收储，当前专项债资金已经明确，住建部强调地方充分行使自主权，因此后续有望放松收购主体、价格、用途规划等条件，完善制度打通堵点，加速落地形成实物量。
投资建议
正如我们在《2025地方两会专题：重点关注城更和收储两条主线》、《稳楼市首次写入政府工作报告，小阳春新房供应倍增》等报告中持续强调的，25年地产仍延续中央经济工作会议及地方两会的论调，地产大旋律是止跌回稳，两大主要抓手分别是城改/城更及收储。持续推荐稳健经营且政策敏感型标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。建议关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债的城投公司；并购重组弹性标的；破净的央国企地产&建筑公司。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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