中国房地产第一周综述：一手房和二手房开年交易量大幅下降

　　本周要点：

　　中央层面：国务院常务会议研究推进城市更新工作，指出城市更新是扩大内需的重要抓手，并要求加快推进城镇老旧小区（住建部最新数据显示，2024年1-11月份，全国新开工改造城镇老旧小区5.6万个，而2024年全年目标为5.4万个）、街区、厂区和城中村等改造。会议还指出，要盘活利用存量低效用地，统筹用好财政、金融资源，完善市场化融资模式，吸引社会资本参与城市更新。同时，中国人民银行表示将着力推动已出台金融政策措施落地见效，加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳。

　　我们优化后的放松措施影响追踪（表明，在本轮放松周期的第14周，我们看到：1)一手房/二手房总销售面积环比-39%/-28%，较放松前水平高54%/20%（本轮放松周期以来前几周的平均改善幅度为83%/55%），令一手房/二手房销售面积较之前放松周期的峰值分别低34%/17%；2)中原经纪人指数/中原报价指数环比持平/-2个百分点，较放松前水平分别+5个/+7个百分点（前几周平均+9个/+9个百分点）；3)最新的新房找房热度指数环比-1%，较放松前水平低8%（前几周平均低1%）。

　　主要数据要点

　　一手房销售面积环比-31%，同比+72%，一线城市和珠三角地区表现领先。

　　二手房成交环比-28%，同比+37%；房产中介和卖家对房价上涨的预期均走弱。

　　库存环比持平，与2024年底水平一致，库存月数为25.9个月（而2024年12月均值为25.4个月）。意义：

　　竣工：GSPC追踪指标表明在我们的基本情景中2024年12月竣工面积同比下降约30%（国家统计局/我们的预测为11月同比-39%/-18%），2024年全年同比-13%。

　　新开工：基于300城土地出让趋势和全国水泥出货率（环比-1个百分点至42%），我们预计12月新开工面积同比下降约25%（国家统计局/我们的预测为2024年11月同比-27%/-20%）。

　　20城二手房销售趋势显示12月家电销售或同比改善。

　　2024年四季度贝壳研究院追踪的新房和存量房GTV可能同比上升36%（新房-2%/存量房+55%）。

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高盛 王逸,李薇,徐时,景恺彦