房地产行业第10周周报：本周楼市成交同比持续正增长；政府工作报告地产7大方向全面囊括，住建部发声四大举措稳楼市

　　核心观点

　　新房成交面积环比由正转负，同比涨幅扩大。40个城市新房成交面积为222.8万平，环比下降24.8%，同比上升24.7%，同比涨幅较上周扩大了20.3个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-30.9%、-22.9%、-23.1%，同比增速分别为31.5%、26.0%、-15.2%。其中一线城市同比涨幅较上周收窄15.1个百分点，二线城市同比涨幅较上周扩大了7.1个百分点，三四线城市同比增速较上周上升了50.1个百分点。

　　本周二手房成交面积同环比涨幅均收窄。18个城市成交面积为204.9万平，环比上升2.2%，同比上升36.2%，同比涨幅较上周收窄了1.6个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-11.0%、-3.4%、42.9%，同比增速分别为49.2%、4.9%、103.9%。其中，一线城市同比涨幅较上周收窄了14.2个百分点，二线城市同比涨幅较上周收窄了11.9个百分点，三四线城市同比涨幅较上周扩大了70.4个百分点。

　　新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均下降。12个城市新房库存面积为8882万平，环比增速为-0.3%，同比增速为-16.1%；去化周期为13.8个月，环比下降0.1个月，同比下降8.0个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为15.2、10.7、35.7个月，一线城市环比持平，二、三四线城市环比分别下降0.1、0.2个月，一、二、三四线城市同比分别下降6.4、9.2、38.7个月。

　　土地市场同环比量价齐升，溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建面为1688.3万平，环比上升17.1%，同比上升12.3%；成交土地总价为474.2亿元，环比上升34.8%，同比上升30.1%；楼面均价为2808.4元/平，环比上升15.1%，同比上升15.8%；土地溢价率为2.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降2.4个百分点。

　　房企国内债券发行规模同环比均上升。房地产行业国内债券总发行量为200.9亿元，环比上升111.0%，同比上升40.8%（前值：-19.3%）。总偿还量为165.7亿元，环比上升44.6%，同比上升7.1%（前值：67.7%）；净融资额为35.1亿元。

　　板块收益有所下降。房地产行业绝对收益为-0.9%，较上周下降3.1pct，房地产行业相对收益（相对沪深300）为-2.3%，较上周下降6.7pct。房地产板块PE为20.97X，较上周上升0.01X。

　　政策

　　3月5日，2025年《政府工作报告》正式发布，对于房地产的表述涵盖内容全面。房地产方面的表述为“持续用力推动房地产市场止跌回稳。因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。优化城市空间结构和土地利用方式，合理控制新增房地产用地供应。盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。拓宽保障性住房再贷款使用范围。发挥房地产融资协调机制作用，继续做好保交房工作，有效防范房企债务违约风险。有序搭建相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的'好房子'”。我们认为本次政府工作报告中房地产相关部分基本符合前期市场预期，对于地产的内容囊括较往年更加全面，从提振高需求到防范风险，都有了明确的表态。我们预期未来在调减限制性政策、城中村改造、盘活存量、收储、防范风险、“好房子”建设等方面有进一步的相关政策与细则落地，从而起到改善市场预期、推动房地产市场回稳的效果。

　　住建部两会发声，四大举措稳住楼市。3月9日，住建部部长倪虹在民生主题记者会上表示将通过四方面发力稳住楼市：1）巩固政策“组合拳”效果；2）努力实施城中村和危旧房改造；3）推进收购存量商品房；4）推动建设好房子。针对“大旧改”方向，住建部提出“把2000年以前建成的城市老旧小区都要纳入城市更新改造范围”，“将在去年新增100万套的基础上，继续扩大改造规模”，我们认为，旧改有望进一步提速扩围，将成为2025年的重点工作之一。针对“收储”方向，政府工作报告中就有提及今年地方政府专项债安排4.4万亿元，其中一个使用方向为土地收储和收购存量商品房；本次住建部部长进一步提出“将支持地方在收购主体、价格和用途方面充分行使自主权。收购的商品房，优先用于保障性住房城中村改造安置房、人才房、青年公寓和职工宿舍等”。我们认为，未来收储配套政策也将继续完善打通卡点，特别是低成本资金的介入、拓展收购项目的用途（不再仅限于用作保障性住房）等，均有望推进各地收储工作进一步落实。针对“好房子建设”方向，住建部表示“近期在组织编制《好房子建设指南》，也在修订《住宅项目规范》”。

　　地方政策方面，贵阳住房公积金“商转公”贷款贴息实施；天津上线新建商品房住房公积金个人住房贷款“一件事”系统模块，实现购房手续一站办理，提升购房效率和体验；福州根据福建省月最低工资标准上调公积金最低缴存基数。

　　投资建议

　　本周两会房地产相关政策基本符合前期市场预期，房地产“止跌回稳”主基调不变，释放需求和化解风险并行，传递积极信号。从高频数据来看，目前市场仍然维持缓慢复苏的势头，后续的市场修复能否得到巩固，一方面依赖于需求端宽松政策的进一步扩底，另一方面，货币化旧改和收储进度也将继续成为2025年的重要主线。从标的来看，一方面，流动性安全、重仓高能级城市、产品力突出的房企或更具备α属性；另一方面，得益于化债、政策纾困、销售改善等多重逻辑下的困境反转的标的或具备更大的估值修复弹性。

　　现阶段我们建议关注四条主线：1）基本面稳定、在一二线核心城市的销售和土储占比高、在重点城市的市占率较高的房企：绿城中国、滨江集团、华润置地、招商蛇口、越秀地产。2）从2024年以来在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企：保利置业、城投控股。3）经营或策略上有增量或变化的房企、及受益于地方政府化债逻辑的公司：金地集团、信达地产、龙湖集团、云南城投。4）受益于二手房市场持续量价修复的房地产经纪公司：贝壳、我爱我家。

　　风险提示

　　房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。

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中银证券 夏亦丰,许佳璐